E... per chi non lo capisce



A Miami, il boom dei condomini fa riprendere la speranza per una nuova crescita.

Brickell CityCentre e’ un progetto nuovo che include negozi, uffici e due torri residenziali. In tutto, ci saranno circa 19 torri da erigere nel centro di Miami, appena 7 anni dal crollo del mercato immobiliare.




Ecco una notizia che puo’ sembrare familiare: Miami e’ nel bel mezzo di un boom immobiliare. Appena 7 anni fa, abbiamo assistito ad una simile impennata delle costruzioni di nuovi condomini. Tutto il mercato, pero’, e’ caduto come un sasso.
C’e’ stata una crisi bancaria internazionale, e la bolla immobiliare della Florida e’ scoppiata – portando con se’ costruttori ed investitori.
Oggi, nuove torri stanno ridipingendo lo spaccato del paesaggio urbano di Miami.
Vi sono ben 19 nuove torri residenziali, in via di costruzione a Miami, per un totale di 7,000 nuovi appartamenti.

Quando tutto sara’ finito, ci saranno probabilmente 25-30 torri, si pensa ad un totale di 12,000 appartamenti. Molti saranno annuciati presto, altri sono ancora in fase di progettazione. In pratica, il Sud della Florida e’ nuovamente all’inizio di un nuovo boom condominiale.
Ancora una volta, gran parte del centro di Miami si vede riempito di macchinari e lavoratori.
All’interno del progetto Brickell City Center, machine scavatrici, gru, camions e bulldozers sono al lavoro in un’area di 9 acri (36,422m²). E’ il piu’ grande progetto in costruzione nel Sud della Florida.
Sara’ un progetto di costruzione mista che offrira’ uffici, negozi ed almeno due torri residenziali. A poca distanza, un paio di isolati, altre gru stanno costruendo altri due nuovi progetti residenziali.
Un ritorno alla grande per i costruttori e per l’industria edilizia a Miami. 
C’e’ una spiegazioe per tutto questo: 
Miami non ha mai perso il suo fascino verso gli investitori internazionali. Quando le feste finirono nel 2008, avevamo 22,000 appartamenti invenduti, uno stock incredibile, che molti credettero sarebbe durato per decenni.
Ed oggi, eccoci qui: sono rimaste invendute solo 1,200 unita’ di quelle  22,000 originali, ancora sul mercato pochi anni fa. 

Questo fatto ci dice molto sul mercato immobiliare di Miami.

Il fascino sugli investitori internazionali:
Questo e’ un mercato fatto in larga parte da investitori internazionali – Sud Americani, Europei, Russi – che cercano una seconda casa oppure un investimento. Quando il mercato crollo’ nel 2008, questi investitori, molti dei quali avevano la possibilita’ di pagare in contanti, sono riusciti ad accaparrarsi la maggioranza degli appartamenti di Miami a prezzi scontati.

Tenendo a mente gli investitori internazionali, i costruttori del Sud della Florida stanno introducendo un nuovo sistema di pagamenti. Richiedono, ora, che i clienti depositino almeno il 50% del costo finale d’acquisto, prima ancora che vengano iniziati i lavori.
Nel Centro e Sud America, questo e’ stato il modello classico di finanziamento per le nuove opere residenziali, ed ora sta diventando la prassi comune anche a Miami.

Questa e’ la differenza sostanziale tra questo nuovo boom di costruzioni e quello del 2005-2006 a Miami.


In questo modo, si cerca di togliere dall’equazione immobiliare il ruolo dello speculatore. Con questo livello d’investimento iniziale, benche’ ci possano essere speculatori sul campo, non saranno in grado di prenotare un gran numero di abitazioni solo per loro.
Avendo piu’ denaro investito nei progetti, si pensa che sara’ piu’ difficile per loro ritirarsi dagli impegni presi con i costruttori, qualora il mercato affondasse di nuovo.
La disponibilita’ di numerosi investitori con grandi disponibilita’, pronti a finanziare i nuovi progetti residenziali del Sud della Florida, i costruttori sono di nuovo pronti ad offrire in vendita il sogno del lusso residenziale.
Nel nuovissimo progetto di Marina Palms a Nord di Miami, si puo’ ammirare un appartamento modello di quasi 200 metri quadrati, due camere e due bagni. Accessoriato con cucine e bagni made in Italy, elettrodomestici di ultima generazione, gabinetti e bidets riscaldati iclusivi di telecomando.

Ogni dettaglio e’ stato attentamente progettato nel design delle cucine e dei bagni, conoscendo I desideri dei clienti, anticipando l’aspettativa di gran lusso, per definire e costruire una proprieta’ a cinque stelle.

“storie di successo” possono aiutare l’espansione di questo boom

Avendo come target una clientela ancora piu’ esclusiva, alcuni costruttori del Sud della Florida stanno vendendo progetti considerati “Ultra-Luxury” torri residenziali con ascensori per le macchine e piscine private su ogni terrazza, con prezzi dai 10 millioni di dollari in su.
Per ora, si tratta solo di una clientela inernazionale, per quanto riguarda i clienti nazionali, abituati ad ottenere mutui convenzionali, che richiedono almeno il 50-80% di anticipo, questo mercato non e’ alla loro portata.
C’e’ chi pensa che sia solo questione di tempo prima che le banche comprendano che sia sicuro estendere il credito a chi vuole investire in questo nuovo mercato residenziale di lusso.

Le istituzioni finanziarie hanno dovuto leccarsi le ferite dopo il crash che ha colpito Miami, ma vedere le storie di successo di questi nuovi progetti in costruzione, fara’ cambiare le loro prassi, velocemente.
Se le banche rientreranno nel mercato del credito e gli investitori nazionali potranno re-investire in questo mercato, il nuovo boom di Miami potrebbe espandersi al resto della Florida.
Questo boom, dicono i costruttori, e’ piu’ sostenibile di quello precedente, con protezioni finanziarie migliori.
Chiaramente, il parere di tutti e’ lo stesso: e’ meglio entrare nell’investimento prima del boom, piutosto che dopo il collasso.


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