L'approvazione condominiale, una parte importante dell'acquisto immobiliare a Miami

Negli Stati Uniti, in Florida, ed in particolare a Miami, acquistare un appartamento in un condominio richiede un itinerario preciso di passi da intraprendere.
L'entità condominiale (Condominium Association) ha una funzione e dei poteri molto forti.
Una volta raggiunto un accordo tra venditore e compratore, bisogna passare al vaglio della commissione condominiale. L'associazione condominiale stessa fornirà alcuni formulari da leggere, compilare e firmare per l'approvazione del nuovo propietario. Tali formulari servono a portare a conoscenza dell'acquirente tutte le regole ed i fondamenti del condominio stesso. Devono essere consegnati dal venditore al compratore non più di tre giorni dopo la data di accettazione del contratto d'acquisto (Quando compratore e venditore hanno raggiunto un accordo sul prezzo dell'immobile).
La ricezione di tali documenti (condo docs), firmata per accettazione entro tre giorni dalla loro consegna, implica l'accettazione del loro contenuto e quindi delle leggi che regolano il comportamento condominiale.
Solitamente un ambasciatore dell'associazione condominiale deciderà una data in cui fare un' "intervista" al nuovo candidato proprietario. Intervista durante la quale verranno reiterate e spiegate le leggi fondamentali del palazzo, per assicurare la totale comprensione dei vari rituali condominiali. Una volta che l'ambasciatore condominiale riterrà che il candidato sia idoneo a diventare parte della comunità,
verrà redatto un foglio di accettazione, notarizzato, che dovrà essere regolarmente incluso con i documenti del rogito stesso ai fini della registrazione catastale. Senza tale accettazione, il titolo di proprietà non può essere trasferito dal venditore al compratore: ecco quanto sono potenti le associazioni condominiali in America!
E' compito dell'avvocato che rappresenta il venditore, di procurare, per il beneficio del compratore, una lettera redatta dal condominio. Tale lettera (Estoppel letter) contiene il resoconto finanziario relativo all'appartamento in questione, evidenziando nello specifico, le possibili pendenze finanziarie in carico al venditore. Nell'evenienza in cui ci fossero pendenze finanzarie, tali costi verranno aggiunti/sottratti come emendamento nel rogito.
Possono essere anche usate come arma di baratto prima del rogito, per arrivare ad un accordo sul prezzo finale d'acquisto.

Per esempio:
  • Il venditore non ha pagato alcune mensilita' di spese condominiali arretrate.
  • Il compratore puo' decidere allora di accollarsi tali spese, in cambio di una riduzione del prezzo finale dell'appartamento. 
La transazione immobiliare continua ad evolversi durante il tempo prima del rogito, a seconda di cio' che emerge man mano che le parti coinvolte trovano fatti e/o informazioni che possono influire sul finale trasferimento del titolo di proprieta'. Affidarsi ad un buon avvocato locale vuole dire avere le spalle coperte affinche' tutti i dettagli vengano considerati e controllati per assicurare una buana transazione.
Nella mia esperienza professionale personale, ho avuto istanze in cui il rogito ha dovuto essere rivisto e modificato, il giorno stesso della data di scadenza, in quanto nuovi fatti sono venuti alla luce, fatti che hanno richiesto una revisione dell'ammontare totale dovuto alla chiusura della transazione immobiliare.
Vedremo in dettaglio gli altri fattori in gioco nei prossimi posts!




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