Vacanza, investimento, cultura.

Venire a Miami in vacanza e' un vero piacere. La citta' e la spiaggia sono completamente dedicate al turismo.

Ecco una lista di posti dove stare:

Qui: una lista di ristoranti:

Barche in affitto:

Crociere:

Cinema e teatri:

Miami City Ballet:

E... per chi non lo capisce

A Miami, il boom dei condomini fa riprendere la speranza per una nuova crescita.

Brickell CityCentre e’ un progetto nuovo che include negozi, uffici e due torri residenziali. In tutto, ci saranno circa 19 torri da erigere nel centro di Miami, appena 7 anni dal crollo del mercato immobiliare.

Ecco una notizia che puo’ sembrare familiare: Miami e’ nel bel mezzo di un boom immobiliare. Appena 7 anni fa, abbiamo assistito ad una simile impennata delle costruzioni di nuovi condomini. Tutto il mercato, pero’, e’ caduto come un sasso.

C’e’ stata una crisi bancaria internazionale, e la bolla immobiliare della Florida e’ scoppiata – portando con se’ costruttori ed investitori.

Oggi, nuove torri stanno ridipingendo lo spaccato del paesaggio urbano di Miami.

Vi sono ben 19 nuove torri residenziali, in via di costruzione a Miami, per un totale di 7,000 nuovi appartamenti.

Quando tutto sara’ finito, ci saranno probabilmente 25-30 torri, si pensa ad un totale di 12,000 appartamenti. Molti saranno annuciati presto, altri sono ancora in fase di progettazione. In pratica, il Sud della Florida e’ nuovamente all’inizio di un nuovo boom condominiale.
Ancora una volta, gran parte del centro di Miami si vede riempito di macchinari e lavoratori.
All’interno del progetto Brickell City Center, machine scavatrici, gru, camions e bulldozers sono al lavoro in un’area di 9 acri (36,422m²). E’ il piu’ grande progetto in costruzione nel Sud della Florida.
Sara’ un progetto di costruzione mista che offrira’ uffici, negozi ed almeno due torri residenziali. A poca distanza, un paio di isolati, altre gru stanno costruendo altri due nuovi progetti residenziali.

Un ritorno alla grande per i costruttori e per l’industria edilizia a Miami. 

C’e’ una spiegazioe per tutto questo: 

Miami non ha mai perso il suo fascino verso gli investitori internazionali. Quando le feste finirono nel 2008, avevamo 22,000 appartamenti invenduti, uno stock incredibile, che molti credettero sarebbe durato per decenni.

Ed oggi, eccoci qui: sono rimaste invendute solo 1,200 unita’ di quelle  22,000 originali, ancora sul mercato pochi anni fa. 

Questo fatto ci dice molto sul mercato immobiliare di Miami.

Il fascino sugli investitori internazionali:

Questo e’ un mercato fatto in larga parte da investitori internazionali – Sud Americani, Europei, Russi – che cercano una seconda casa oppure un investimento. Quando il mercato crollo’ nel 2008, questi investitori, molti dei quali avevano la possibilita’ di pagare in contanti, sono riusciti ad accaparrarsi la maggioranza degli appartamenti di Miami a prezzi scontati.

Tenendo a mente gli investitori internazionali, i costruttori del Sud della Florida stanno introducendo un nuovo sistema di pagamenti. Richiedono, ora, che i clienti depositino almeno il 50% del costo finale d’acquisto, prima ancora che vengano iniziati i lavori.

Nel Centro e Sud America, questo e’ stato il modello classico di finanziamento per le nuove opere residenziali, ed ora sta diventando la prassi comune anche a Miami.

Questa e’ la differenza sostanziale tra questo nuovo boom di costruzioni e quello del 2005-2006 a Miami.

In questo modo, si cerca di togliere dall’equazione immobiliare il ruolo dello speculatore. Con questo livello d’investimento iniziale, benche’ ci possano essere speculatori sul campo, non saranno in grado di prenotare un gran numero di abitazioni solo per loro.

Avendo piu’ denaro investito nei progetti, si pensa che sara’ piu’ difficile per loro ritirarsi dagli impegni presi con i costruttori, qualora il mercato affondasse di nuovo.

La disponibilita’ di numerosi investitori con grandi disponibilita’, pronti a finanziare i nuovi progetti residenziali del Sud della Florida, i costruttori sono di nuovo pronti ad offrire in vendita il sogno del lusso residenziale.

Nel nuovissimo progetto di Marina Palms a Nord di Miami, si puo’ ammirare un appartamento modello di quasi 200 metri quadrati, due camere e due bagni. Accessoriato con cucine e bagni made in Italy, elettrodomestici di ultima generazione, gabinetti e bidets riscaldati iclusivi di telecomando.

Ogni dettaglio e’ stato attentamente progettato nel design delle cucine e dei bagni, conoscendo I desideri dei clienti, anticipando l’aspettativa di gran lusso, per definire e costruire una proprieta’ a cinque stelle.

“storie di successo” possono aiutare l’espansione di questo boom

Avendo come target una clientela ancora piu’ esclusiva, alcuni costruttori del Sud della Florida stanno vendendo progetti considerati “Ultra-Luxury” torri residenziali con ascensori per le macchine e piscine private su ogni terrazza, con prezzi dai 10 millioni di dollari in su.

Per ora, si tratta solo di una clientela inernazionale, per quanto riguarda i clienti nazionali, abituati ad ottenere mutui convenzionali, che richiedono almeno il 50-80% di anticipo, questo mercato non e’ alla loro portata.

C’e’ chi pensa che sia solo questione di tempo prima che le banche comprendano che sia sicuro estendere il credito a chi vuole investire in questo nuovo mercato residenziale di lusso.

Le istituzioni finanziarie hanno dovuto leccarsi le ferite dopo il crash che ha colpito Miami, ma vedere le storie di successo di questi nuovi progetti in costruzione, fara’ cambiare le loro prassi, velocemente.
Se le banche rientreranno nel mercato del credito e gli investitori nazionali potranno re-investire in questo mercato, il nuovo boom di Miami potrebbe espandersi al resto della Florida.
Questo boom, dicono i costruttori, e’ piu’ sostenibile di quello precedente, con protezioni finanziarie migliori.

Chiaramente, il parere di tutti e’ lo stesso: e’ meglio entrare nell’investimento prima del boom, piutosto che dopo il collasso.

Per chi capisce l'inglese...

Oggi sulla radio nazionale (audio)

 

e qui', l'articolo:

In Miami, A New Condo Boom Revives Hopes Of Housing Recovery

Brickell CityCentre is a new project that includes retail, offices and two condo towers. In all, some 19 condo towers are going up in downtown Miami, just seven years after the housing market crash.

Here's a headline that may sound familiar: Miami is in the middle of a condo boom.
Just seven years ago, Miami had a similar surge in condo construction. But it all came crashing down. There was an international banking crisis, and the Florida real estate bubble burst — taking down investors and many developers.
But new towers are once again reshaping the city's skyline.
Peter Zalewski, a real estate consultant with Condo Vultures, says 19 condo towers are now in the works in Miami, with 7,000 total units.
"Ultimately there will probably be about 25 to 30 towers, probably close to 12,000 units that are all going to be announced or are in the planning stages," he says. "But basically, South Florida is in the begging of its whole new condo boom all over again."
Once again, much of downtown Miami is filled with construction equipment and workers.
At the Brickell CityCentre project, excavators, augers, dump trucks and bulldozers are at work on a nine-acre site. It's the largest construction project under way in Florida.
It's a mixed-use project that will include offices, retail space and at least two residential towers. Just blocks away, cranes are at work raising two other new residential projects.
It's a remarkable comeback for developers and the construction industry in Miami, and there's one simple explanation: "Miami never lost its international appeal," says Stephen Owens, president of Swire, the developer working on the CityCentre project.
Like most developers, Swire got some bruises when the last condo boom crashed. When the music stopped in 2008, there were 22,000 residential units for sale in Miami — an oversupply, Owens says, that many thought would last for decades.
"And here we are," he says, "there are about 1,200 units of that original 22,000 that remain unsold. That says so much about the market."
Appealing To Foreign Buyers
It's a market largely made up of foreign buyers — Latin Americans, Europeans, Russians — looking for a second home or an investment. When the market collapsed, those foreign buyers, mostly paying cash, snapped up many of the Miami condos at cut-rate prices.
With foreign buyers in mind, developers in South Florida are now using a new financing model. They're requiring customers to put down 50 percent or more of the total cost before construction begins.
It's the way residential projects have long been financed in Latin America, and with banks leery about financing new condos, it's now become the norm in Miami. That's how this condo boom in Miami differs from the last one.

"It does very much take out the speculator," Owens says. "Even if there's a speculator out there, he's not going to tie up very many units at that level."
With more money in the game, it's believed buyers will be less likely to walk away if the market turns down.
And with many well-heeled foreign buyers ready to finance new condo projects throughout South Florida, developers are once again selling luxury living.
At another new project, Marina Palms in North Miami, sales director Michael Internoscia takes customers through a just-completed sales center — complete with a model 2,100-square-foot, two-bedroom unit. He shows off imported Italian cabinetry used in the kitchen and bathroom, plus top-line appliances and a heated toilet and bidet, complete with a remote control.
"Every detail was thought of when we designed the kitchens — knowing what people would want, knowing what upscale would be, kind of what a five-star residence should look like," Internoscia says.

'Success Stories' Could Help The Boom Expand
Aiming at an even more exclusive market, some developers in South Florida are selling ultra-luxury living — projects with car elevators and private pools on each terrace priced in the tens of millions.
For now, it's a market made up almost entirely of international buyers. And for domestic buyers — used to traditional home financing — requiring a 50 to 80 percent down payment is a hard pill to swallow.
But Anthony Burns, one of the developers of Marina Palms, says he thinks it's only a matter of time before this new boom convinces banks it may be safe to dip back into Miami's condo market.
"They've been licking their wounds for a long time from the crash that happened down here in Miami," he says. "But nothing will get them back in the market faster than seeing the success stories of these first projects that are going up."
If banks come back with financing and domestic buyers get back into the market, Miami's new condo rush could expand into the rest of Florida. This boom, developers say, is more sustainable than the last one, with better financial safeguards.
But Burns says there's something else developers know: It's better to get in at the beginning of the boom than just before the bust.

Il programma "lease back"

Alcuni costruttori (developers) una volta venduta la maggioranza degli appartamenti edificati nel loro progetto immobiliare, decidono di offrire una formula inedita al mercato degli investitori. Il "lease back" consiste nell'acquisto di uno o piu' appartamenti direttamente dal costruttore con un rogito regolare, ma accompagnato in simultanea dalla sottoscrizione di un contratto di locazione tra compratore e costruttore.

Il costruttore, solitamente, si impegna a remunerare il nuovo proprietario con una percentuale fissa sul valore d'acquisto come pagamento dell'affitto che gli viene concesso.
Esempio: 6% all'anno per tre anni; immobile venduto a $500,000.00 = rendita $30,000.00 all'anno garantita.
Su tale rendita bisogna pagare le tasse dovute ed inoltre si paga la tassa sulla proprieta'.
Un altro vantaggio di questa formula risiede nel fatto che il costruttore si prende a carico tutte le spese condominiali, di agenzia e di gestione dell'immobile per tutto il periodo della locazione. Avvantaggiarsi del "lease back" e' un'ottima scelta per chi vive lontano dall'investimento, non ci si deve preoccupare se la proprieta' e' affittata, se l'inquilino paga, se si rompe qualcosa, eccetera.

Le proprieta' che offrono questa formula non sono molte, ma ve ne sono alcune, ancora disponibili sul mercato.
Ecco un esempio:

In questo caso particolare, il costruttore offre di finanziare gli acquisti per il 50% al tasso fisso del 4.75% per 5 anni (solo per i compratori internazionali). Non essendo necessario finanziare tutto il 50%, facendo due calcoli, si puo' arrivare ad una somma da finanziare, tale che il ricavato della rendita del 6% vada a coprire il costo del finanziamento stesso. In tale modo, si puo' acquistare la proprieta' con meno del 100% d'investimento, perdendo il ritorno immediato del 6%, ma guadagnando sulla spesa minore d'acquisto e la rivalutazione dell'immmobile nel futuro. Inoltre, durante il corso del mutuo, si possono dedurre gli interessi pagati sul finanziamento dalla dichiarazione fiscale: un altro vantaggio.

Scrivetemi se siete interessati a saperne di piu'.

Sole, mare cultura e vacanza. Non solo un semplice investimento.

Un a foto vale mille parole

Questo video, anche di piu'.

 

Video apparso in TV.

In questo video, il mio Broker: Mark Zilbert presenta una bellissima villa che abbiamo in vendita:

L'ultima meraviglia

Negli ultimi 3 anni, ogni singola iniziativa di costruzione di lusso ha ricevuto un'accoglienza veramente speciale da parte degli investitori americani ed internazionali.
Solitamente, sono stati prenotati oltre il 65% degli appartamenti disponibili al pubblico entro il primo giro di prezzi.
Il primo giro di prezzi, e' un'espressione in gergo, per indicare il fatto che durante le prime settimane durante le quali vengono aperte le vendite al pubblico, il prezzo iniziale offerto rimane costante.
Vi sono due variabili a causa delle quali il prezzo subisce una variazione: il tempo e la disponibilita' di offerta.
Se il 20-25% dell'offferta immobiliare viene prenotata, oppure se passano piu' di 2-3 settimane dall'inizio dell'offerta pubblica, allora il costruttore (developer) alza i prezzi automaticamente del 5-10%. Vi sono innumerevoli casi di cui parlare, ma due, in particolare, sono stati eclatanti: Porsche Tower e Icon Bay.
In entrambi i casi, le prenotazioni sono state cosi' alte che il primo giro di prezzi e' stato superato prima ancora dei primi 10 giorni di apertura vendite al pubblico.

Porsche Tower

Arrivare tra i primi e prenotare l'opzione d'acquisto di un appartamento di uno di questi progetti in costruzione, su carta, significa bloccare il prezzo con un piccolo deposito, di solito il 15-20% del valore totale dell'immobile in oggetto.

Icon Bay

Si paga l'acquisto in rate concomitanti con l'avanzamento dei lavori ed il valore dell'immobile aumenta insieme alla minore disponibilita' di unita' sul mercato.

Jade signature e' nuovo, nuovissimo, non posso divulgare ancora nessun dettaglio, ma se volete saperne di piu', contattatemi privatamente. 




Si possono fare ottimi affari a Miami, se si dispone di abbastanza capitale da investire a breve termine (2-3 anni), inizialmente non si ha alcun beneficio, ma alla posa del'ultima pietra sulla nuova costruzione, prima ancora di dovere erogare l'ultimo pagamento per ottenere il possesso dell'immobile, si puo' molte volte, cedere il contratto ad un terzo, compratore.
Il guadagno sull'investimento iniziale, in 2-3 anni puo' essere intorno al 30%, se non di piu'.
L'importante e' arrivare per primi, come dicevo, in modo da assicurare l'acquisto al primo giro di prezzi. Il mercato immobiliare a Miami sta assistendo ad un nuovo boom. Entrarvi oggi (Febbraio 2012) e' perfetto; aspettare fino a domani, potrebbe essere troppo tardi. L'equazione temporale dell'andamento del mercato ci insegna che storicamente toccheremo alti e bassi, in maniera alternata, ora siamo nel momento di ascesa, ma ci troviamo gia' verso 1/8 del potenziale totale di crescita. Fra 12-18 mesi, gli esperti prevedono di arrivare ben oltre i 3/4 di salita totale, tempo in cui potrebbe essere troppo tardi per inserirsi proficuamente nel mercato.

Miami e' un mercato a se' stante, completamente estraneo e rimosso dall'andamento dell'economia Americana e mondiale. Una confluenza incredibile di ricchezza trova il suo traguardo in Miami, e Miami Beach specialmente. Grandi investimenti, con un regime fiscale che tassa la plusvalenza in modo molto inferiore ad altri paesi del mondo, permette alla nostra economia di superare di gran lunga le medie internazionali.

Durante la crisi politica/economica italiana, ultimamente, numerosi clienti sono tornati da me per trovare un rifugio d'investimeto nei mattoni americani. La sfiducia nei mercati e nell'economia Europea e' grande, mentre la consapevolezza del potenziale di Miami e dell'ampiezza del suo mercato, che include attivamente gran parte del Sud America e dell'Europa dell'Ovest, rimane attraente per la maggior parte di coloro che desiderano investire i propri risparmi solidamente.

Miami, calamita dei capitali

Come siamo apparsi su Il Sole 24 Ore: 

Sarà il clima allettante 11 mesi l'anno o la sfiducia per il mattone made in Italy? Chissà, forse entrambi i motivi (e sicuramente altri ancora), ma il dato eclatante è che ancora una volta Miami stupisce per l'appeal che esercita nei confronti degli italiani. E, ancor più, per la capacità di ripresa che il mercato della capitale della Dade County ha dimostrato rispetto al resto del mondo. Miami ha infatti ormai esaurito l'invenduto che si era accumulato negli anni della crisi e i prezzi delle zone "in" – da South Beach a Brickell, che si parli di South of 5th, della Collins o del nuovo Design district – hanno recuperato e ormai superato i prezzi del favoloso biennio 2006-2007.

Non a caso è un italiano l'uomo dell'anno di Zilbert International realty, gruppo di intermediazione leader per il mercato del lusso a Miami: Giorgio Vecchi, simpatico modenese a cui diversi anni negli States non hanno annullato l'accento, è il miglior consulente della società per il 2012. Zilbert ha raggiunto nel 2012 vendite immobiliari record, pari a 249 milioni di dollari (circa 190 milioni di euro), in crescita del 25% rispetto al 2011, e a fine 2012, le provvigioni lorde da vendite ammontano a 5,8 milioni di dollari, a cui si sommano 470mila dollari di provvigioni lorde da affitti, per un totale di 6,3 milioni di dollari, comunica la società. Vecchi, da solo, ha intermediato 40 milioni di euro di case nel 2012, «di cui circa il 90% a clienti italiani», spiega a Casa24 Plus. «A questi dati va aggiunto un periodo natalizio e a cavallo del nuovo anno che non ha precedenti – aggiunge Federico Maria Lonta, a.d. di First the real estate, punto di riferimento per gli italiani che acquistano a Miami beach per mettere a reddito l'immobile – con il tutto esaurito a Miami. Se un tempo erano puri vacanzieri, quest'anno si è trattato per la maggior parte di proprietari o di chi è venuto appositamente per comprare. Tra questi molti nomi dell'imprenditoria italiana e francese, rappresentanti dei media e personaggi dello spettacolo». Comprare cosa? «Naturalmente appartamenti in condo – dice Vecchi – con una prevalenza di clienti al secondo acquisto e che comprano, sulla carta, sviluppi in zone emergenti». Oggi Miami è una città in rinascita dopo la crisi e sta assumendo una dimensione sempre più internazionale, grazie a un fenomeno particolare: nel periodo 2008-2010, quando tutti gli altri mercati immobiliari precipitavano, il vuoto lasciato dagli investimenti americani è stato riempito dagli stranieri. Brasiliani, sudamericani in generale, europei, russi hanno continuato a comprare, salvando il real estate di Miami dal tracollo. 

Oggi sono ricomparsi anche gli americani e i nuovi sviluppi hanno ripreso quota, con la differenza che se prima della crisi la quota di indebitamento era molto elevata, oggi si compra – come dicono gli addetti ai lavori – "in modo solido" e con una proiezione al medio-lungo periodo. «Gli italiani hanno sempre amato Miami – continua Vecchi – per il clima, la lingua (prevalentemente spagnolo), le possibilità di divertimento. Ma oggi, rispetto al passato, comprano sempre più per venirci a vivere o perchè ci vengano i figli». Secondo Lonta, mentre negli anni passati era ancora possibile fare buoni affari, oggi nella zona più esclusiva, a South of 5th, nei condomini di lusso non si trova più niente al di sotto dei 10mila dollari al metro e le penthouse di pregio arrivano a 30mila dollari. «Sono state peraltro registrate già alcune transazioni a 37-38mila dollari al metro – dice Lonta – ma in termini di investimento io suggerisco ancora gli edfici Art Decò, che sono sempre più rari. L'italiano con 200mila dollari a disposizione può comprare un piccolo appartamento a Miami Beach e metterlo così a reddito. Abbiamo tra l'altro creato una nuova linea di prodotto denominata "Pièce unique", appartamenti Decò in bellissimi edifici ma non ristrutturati, con prezzi che partono dai 120mila euro e sono quindi alla portata di tutti. E si possono affittare a lungo termine, perchè la domanda da parte di studenti universitari, frequentatori di corsi di design o chi vuole fare esperienze lavorative di almeno un anno è in continua crescita».  



BAYFRONT PARK E IL FUTURO

Il Bayside

Il prossimo step di Miami

 
Il progetto del Bayside, in parte già realizzato e in parte ancora da fare, riguarda l'area della baia che fronteggia South Beach, al di là del ponte. Sarà il maggiore investimento in un unico sito di Miami e comporterà investimenti fino al 2018.

Gli investimenti
Complessivamente si tratta di 12,4 miliardi di dollari. Ne fanno parte i singoli progetti qui sotto elencati.

Port of Miami
Investimenti per 607 milioni di dollari, già effettuati.

World Center
Investimenti per 4 miliardi di dollari.

Museum Park
Investimenti per 400 milioni di dollari.

Resort World
Progetto da 3 miliardi di dollari, che ha preso il posto dell'idea iniziale del Casinò. Il progetto sarà effettuato dal gruppo malese Genting Malaysia, che farà di Resort World una delle maggiori attrazioni turistiche mondiali, creando diverse migliaia di posti di lavoro. Sarà composto da un parco retail con tutte le firme del lusso e della moda, oltre 50 ristoranti, hotel e residence avveniristici, un conference centre tra i maggiori degli Usa.

Un ristorante di successo, la transazione commerciale

Poco piu' di un anno fa, il mio amico Matteo ha deciso di darmi l'incarico di cercare un ristorante da acquistare.
Dopo averne visitati parecchi, in disparate zone intorno a Miami, ha scelto una piccola boulangerie Francese, che era in procinto di fallire, come candidato per il suo investimento. Sebbene la zona ove si trovava la boulangerie non fosse molto bella, Matteo ha ascoltato il mio consiglio di valutare il fatto che tale zona stava iniziando a vedere un rinnovamento urbanistico e sociale notevole.

Le contrattazioni con il venditore sono durate 2 mesi, ma alla fine l'abbiamo spuntata con un prezzo d'acquisto veramente vantaggioso per Matteo. La piccola panetteria ha visto un rinnovamento fenomenale, nel giro di poche settimane Matteo e la sua famiglia hanno rifatto tutto, ampliato la cucina, rifatto i bagni, aggiunto un patio esterno, rimodernato i tavoli e le sedie e dato un nuovo look al locale.

Grazie alla loro esperienza nella ristorazione, Matteo e sua moglie hanno inventato un nuovo menu', io ho implementato un piccolo sito web per potere fare conoscere il locale, abbiamo chiamato i giornali di Miami per metterli al corrente di questo nuovo ristorante italiano. Abbiamo accompagnato il ristorante appena nato durante i suoi primi passi verso l'apertura al pubblico.

Oggi, Ni.Do. Caffe' e mozzarella bar e' un'istituzione per la clientela locale.
Il valore aggiunto infuso in questo piccolo locale (90m²) genera oggi notevoli guadagni, tanto che Matteo ha gia' ricevuto offerte interessanti da investitori che vorrebbero rilevare il locale.

Racconto questa storia di successo perche' vorrei rendere noto che e' ancora possibile trovare opportunita' d'investimento a Miami, sia in campo residenziale/immobiliare, sia nel campo commerciale.
Un investimento modesto come questo, non solo sta dando lavoro al mio cliente, ma darebbe anche la possibilita' di ottenere un visto di lavoro negli Stati Uniti. Avvocati specializzati in questioni d'immigrazione possono aiutare, chi vuole investire, ad ottenere il visto.
La nostra burocrazia e' molto fluida, per ottenere i permessi basta una procedura veloce, accendere una societa' giuridica e' facile e molto economico, nel giro di una settimana si puo' partire da zero ed essere in business a tutti gli effetti.

Voglio aggiungere che Matteo non ha comperato i muri del ristorante, bensi': ha rilevato l'attivita' dal precedente operatore. Durante la trattativa, abbiamo dovuto rinegoziare il contratto d'affitto con il proprietario dei muri in modo che le condizioni di locazione in esistenza (molto favorevoli) continuassero anche dopo il passaggio di gestione.

Se avete domande o commenti, vi prego di scrivermi. 

L'acquisto a distanza

E' possibile concludere una trattativa immobiliare usando solo l'internet!

Grazie alle tecnologie disponibili oggi, si puo' effettivamente usare solo il computer per trovare, vedere, paragonare e finalmente: acquistare un immobile.

L'iter e' reso semplice grazie al fatto che ora si puo' fare uso di programmi online che permettono di apporre legalmente la propria firma su qualsiasi contratto.

Noi di Zilbert ci avvaliamo dell'aiuto di DocuSign, uno strumento essenziale per un'agenzia come la nostra che ha clienti in gran parte internazionali. Una volta identificata la proprieta' d'interesse usando il nostro portale: (italianmode.com) facile da fruire e pieno di utilissime informazioni su tutti i palazzi e le case di Miami, e dopo avere deciso insieme a me, quale sia l'ammontare di un'offerta il piu' possibile vicino al reale valore di mercato dell'immobile, ma anche abbastanza competitiva da non essere superata da altre possibili offerte, si puo' iniziare la pratica stessa di compilare e firmare un'offerta.

L'uso del formato Pdf, oramai a livello globale, permette ai nostri clienti di aprire e leggere i documenti che servono per finalizzare un'offerta. Un documento Pdf inserito nel portale di DocuSign, viene tracciato e schedato con estrema precisione. Tale tracciabilita' rende l'apposizione della firma via DocuSign, legale a tutti gli effetti, negli USA. Inoltre, non e' necessario stampare nulla, viene tutto salvato sul portale stesso e i documenti possono essere consultati da qualunque computer in qualunque parte del mondo, contemporaneamente.
Tutte le parti coinvolte nella transazione immobiliare specifica, possono essere invitate a consultare i documenti, il vostro avvocato per esempio, puo' rivedere il contratto prima che voi lo firmiate e darvi consiglio, se necessario. il venditore puo' a sua volta controllare che la vostra offerta sia stata firmata, e vedere quando lo avete fatto, dall'altro lato, anche voi potete vedere se il venditore ha accettato la vostra offerta e quando ha apposto la sua firma. Insomma: trasparenza totale per tutti = onesta' nella transazione.

A parte la facilita' con cui si puo' ottenere un contratto bilaterale via internet; vi sono alcuni altri passi essenziali per concludere la trattativa ed arrivare al rogito.
Li elenco in questo post velocemente, ma entreremo in piu' dettaglio in futuro.

• Ispezione dell'immobile in questione da parte di un ispettore certificato
• Ricezione dei documenti del condominio o dell'associazione dei proprietari 
• Ricerca catastale sulla solidita' del titolo di proprieta' fatta dal vostro avvocato
• Ricezione della Estoppel Letter di cui abbiamo parlato nel post precedente
• Invio del denaro necessario per l'acquisto e le spese allegate ad esso
• Messa in conto fiduciario del deposito/caparra necessario per avvallare l'offferta

Avendo a disposizione un computer con connessione alla rete, un conto bancario a cui accedere onlilne e la capacita' di ordinare un Wire Transfer tramite la propria banca, si puo' veramente concludere l'acquisto di un immobile a Miami dal proprio ufficio o comodamente dal proprio divano.

 

L'approvazione condominiale, una parte importante dell'acquisto immobiliare a Miami

Negli Stati Uniti, in Florida, ed in particolare a Miami, acquistare un appartamento in un condominio richiede un itinerario preciso di passi da intraprendere.

L'entità condominiale (Condominium Association) ha una funzione e dei poteri molto forti.

Una volta raggiunto un accordo tra venditore e compratore, bisogna passare al vaglio della commissione condominiale. L'associazione condominiale stessa fornirà alcuni formulari da leggere, compilare e firmare per l'approvazione del nuovo propietario. Tali formulari servono a portare a conoscenza dell'acquirente tutte le regole ed i fondamenti del condominio stesso. Devono essere consegnati dal venditore al compratore non più di tre giorni dopo la data di accettazione del contratto d'acquisto (Quando compratore e venditore hanno raggiunto un accordo sul prezzo dell'immobile).

La ricezione di tali documenti (condo docs), firmata per accettazione entro tre giorni dalla loro consegna, implica l'accettazione del loro contenuto e quindi delle leggi che regolano il comportamento condominiale.

Solitamente un ambasciatore dell'associazione condominiale deciderà una data in cui fare un' "intervista" al nuovo candidato proprietario. Intervista durante la quale verranno reiterate e spiegate le leggi fondamentali del palazzo, per assicurare la totale comprensione dei vari rituali condominiali. Una volta che l'ambasciatore condominiale riterrà che il candidato sia idoneo a diventare parte della comunità,

verrà redatto un foglio di accettazione, notarizzato, che dovrà essere regolarmente incluso con i documenti del rogito stesso ai fini della registrazione catastale. Senza tale accettazione, il titolo di proprietà non può essere trasferito dal venditore al compratore: ecco quanto sono potenti le associazioni condominiali in America!

E' compito dell'avvocato che rappresenta il venditore, di procurare, per il beneficio del compratore, una lettera redatta dal condominio. Tale lettera (Estoppel letter) contiene il resoconto finanziario relativo all'appartamento in questione, evidenziando nello specifico, le possibili pendenze finanziarie in carico al venditore. Nell'evenienza in cui ci fossero pendenze finanzarie, tali costi verranno aggiunti/sottratti come emendamento nel rogito.

Possono essere anche usate come arma di baratto prima del rogito, per arrivare ad un accordo sul prezzo finale d'acquisto.

Per esempio:

• Il venditore non ha pagato alcune mensilita' di spese condominiali arretrate.
• Il compratore puo' decidere allora di accollarsi tali spese, in cambio di una riduzione del prezzo finale dell'appartamento. 

La transazione immobiliare continua ad evolversi durante il tempo prima del rogito, a seconda di cio' che emerge man mano che le parti coinvolte trovano fatti e/o informazioni che possono influire sul finale trasferimento del titolo di proprieta'. Affidarsi ad un buon avvocato locale vuole dire avere le spalle coperte affinche' tutti i dettagli vengano considerati e controllati per assicurare una buana transazione.
Nella mia esperienza professionale personale, ho avuto istanze in cui il rogito ha dovuto essere rivisto e modificato, il giorno stesso della data di scadenza, in quanto nuovi fatti sono venuti alla luce, fatti che hanno richiesto una revisione dell'ammontare totale dovuto alla chiusura della transazione immobiliare.
Vedremo in dettaglio gli altri fattori in gioco nei prossimi posts!