Pre-costruzioni, un nuovo boom.

Progetti in Pre-Costruzione a Miami e Miami Beach

E’ in corso un vero e proprio boom dei building di lusso nel Sud della Florida e come agente di  Zilbert International Realty ho il piacere di presentarvi una selezione di nuovi edifici e progetti in pre-costruzione. Copriamo un’area che va da South Beach a Sunny Isles, e piu’all’interno fino a Downtown Miami e Coconut Grove. Abbiamo sicuramente l’appartamento giusto, anche per il compratore piu’ difficile da accontentare. Attici, piani alti o bassi, fronte oceano e fronte baia. Condos con vista ed immobili con ogni tipo di servizio all’interno. Guardate la mia lista qui di seguito, e saro' in grado di offrirvi i “primi prezzi” offerti dal costruttore.

Queste sono alcune delle cose che occorre conoscere quando si acquista un nuovo condo in pre-costruzione:

• Generalmente, occorre versare un deposito iniziale al momento dell’acquisto. Ulteriori depositi sono poi richiesti a seconda delle diverse fasi di avanzamento del progetto. I versamenti sono normalmente fra il 10% e il 20%.
• Quando si acquista in pre-costruzione, il compratore ha diritto ad un periodo di recesso unilaterale di 15 giorni a partire dal momento del contratto.
• Nella maggior parte dei casi, gli appartamenti vengono consegnati dal costruttore completi di cucina e bagni, ma e’ normalmente responsabilita’ del compratore l’installazione dei pavimenti (marmo, parquet, ceramica, etc) e la tinteggiatura dei muri.
• In qualita' di agente Zilbert sono esperto nell’acquisto di progetti in pre-costruzione e potro' rispondere ad ogni vostra domanda in merito.

La Nostra Selezione di Condos in Pre-Costruzione a Miami e Miami Beach

1000 Museum 1000 Biscayne Blvd Miami, Florida 33132 - Mappa - Impresa Immobiliare: Gregg Covin and Louis Birdman Architetto: Zaha Hadid Data Apertura: 2016 Numero di Unitá: 83 Dimensioni delle Unitá: Da 418.5 a 911.4 m² Dettagli: CLICCA QUI

400 Sunny Isles 400 Sunny Isles Blvd Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Impresa Immobiliare: Key International Architetto: Chad Oppenheim Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 230 Dimensioni delle Unitá: Da 112.2 a 174.1 m² Dettagli: CLICCA QUI

Apogee Beach 4053 S Surf Road Hollywood, Florida 33019 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group Architetto: Carlos Ott and Cohen Feedman Encinosa Builder: John Moriarty and Associates Data Apertura: 2013 Numero di Unitá: 49 Dimensioni delle Unitá: Da 157.3 a 469.7 m² Dettagli: CLICCA QUI

Chateau Beach 17475 Collins Avenue Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Impresa Immobiliare: Chateau Group Architetto: Kobi Karp Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 84 Dimensioni delle Unitá: Da 144.8 a 393.4 m² Dettagli: CLICCA QUI

Edition Miami Beach Residences 2901 Collins Avenue Miami Beach, Florida 33140 - Mappa - Impresa Immobiliare: Ian Schrager Architetto: John Pawson Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 26 Dimensioni delle Unitá: Da 108.9 a 487.9 m² Dettagli: CLICCA QUI

Faena House Miami Beach 3201 Collins Avenue Miami Beach, Florida 33140 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Faena Group Architetto: Foster+Partners Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 47 Dimensioni delle Unitá: Da 121.6 a 439.9 m² Dettagli: CLICCA QUI

Grove at Grand Bay 2675 South Bayshore Drive Coconut Grove, Florida 33133 - Mappa - Impresa Immobiliare: Terra Group Architetto: Bjarke Ingels Group Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 95 Dimensioni delle Unitá: Da 115.7 a 527.3 m² Dettagli: CLICCA QUI

ICON Bay 460 NE 28th Street Miami, Florida 33137 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group Architetto: Arquitectonica Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 300 Dimensioni delle Unitá: Da 85.6 a 139.3 m² Dettagli: CLICCA QUI

One Ocean South Beach 1 Ocean Drive Miami Beach, Florida 33139 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group Architetto: Enrique Norten/TEN Arquitectos Builder: Sieger-Suarez Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 50 Dimensioni delle Unitá: Da 175.4 a 357.8 m² Dettagli: CLICCA QUI

One Thousand Museum 1000 Biscayne Blvd Miami, Florida 33132 - Mappa - Impresa Immobiliare: Gregg Covin and Louis Birdman Architetto: Zaha Hadid Data Apertura: 2016 Numero di Unitá: 83 Dimensioni delle Unitá: Da 418.5 a 911.4 m² Dettagli: CLICCA QUI

Porsche Design Tower 18555 Collins Avenue Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Impresa Immobiliare: Dezer/Porsche Design Group Data Apertura: 2016 Numero di Unitá: 132 Dimensioni delle Unitá: Da 317.6 a 621.6 m² Dettagli: CLICCA QUI

Regalia Miami 19505 Collins Avenue Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Architetto: Bernando Fort Brescia Data Apertura: 2013 Numero di Unitá: 39 Dimensioni delle Unitá: Da 512.9 a 512.9 m² Dettagli: CLICCA QUI

SLS Brickell 1300 S Miami Ave Miami, Florida 33130 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group of Florida Architetto: Arquitectonica Data Apertura: 2015 Dimensioni delle Unitá: Da 66.7 a 140.0 m² Dettagli: CLICCA QUI

 

 

 

La formula Condo-Hotel

Alcune strutture alberghiere di Miami e Miami Beach, hanno pensato e sviluppato una formula che permette loro di abbattere i costi fissi dell'imposizione fiscale ed assicurativa legata alle loro proprieta'.

La formula Condo-Hotel

• Il proprietario dell'immobile alberghiero vende il titolo puro di alcune stanze d'albergo.
• La stanza viene gestita dall'albergo come una normale stanza da prenotare e vendere ai clienti.
• L'albergatore spartisce il profitto con il nuovo proprietario.
• Il nuovo proprietario si accolla le spese "IMU" ed assicurazione relative alla proprieta'.
• Il nuovo proprietario puo' fare uso della stanza, sebbene limitato.
• L'albergatore mantiene il prestigio della struttura, nella sua interezza, senza pero' subirne interamente le responsabilita' fiscali.
• Il compratore ottiene una proprieta' che rende da subito, senza dovere pensare alla gestione in alcun modo.
• La rivalutazione dell'immobile segue di pari passo quella degli immobili sul mercato tradizionale.
• La contabilita' interna viene scrupolosamente tenuta dall'albergo, senza alcuna incombenza sul nuovo proprietario.
• La responsabilita' e la manutenzione, dell'unita' in oggetto, cade esclusivamente sull'albergatore.
• Il compratore ottiene un grande vantagio dal fatto che puo' utilizzare la sua stanza senza essere legato ad affitti annuali o semestrali (come di solito richiesto dalla gran maggioranza dei condomini)

Ecco una lista di Condo-Hotel correntemente disponibili a Miami:

 

Il principale beneficio di questa formula risiede nel fatto che si puo' avere un reddito pressoche' garantito, senza dovere preoccuparsi della gestione quotidiana dell'immobile acquisito, mentre allo stesso tempo si puo' usufruire dell'appartamento a piacimento (o quasi).

Vi sono alcuni vincoli che limitano l'uso del proprietario per poter garantire un reddito ottenuto dagli affitti ai clienti dell'albergo:

Natale, Capodanno, Pasqua, il 4 di Luglio, Art Basel e altre date molto importanti non sono fruibili dal proprietario (a seconda del contratto con l'albergo) poiche' sono le date piu redditizie e precluderebbero un guadagno sostanziale.

Ricapitolando: La formula Condo Hotel e' perfetta per chi investe dall'estero, per chi non vuole avere grattacapi legati all'aministrazione ed alla gestione della proprieta' e vuole anche potere usufruire dell'investimento e godere un soggiorno "pagato"

  

Contattatemi per ulteriori informazioni!

Quanto costa comperare o vendere?

UNO SPACCATO DEL ROGITO 

(per capire meglio a cosa si va incontro)

41 mila Dollari al metro quadrato

A Miami sorgono gli attici più costosi mai venduti nel sud della Florida. 

Ciò che stupisce è il prezzo di 3.800 dollari a piede quadrato (pari a circa 0.093 mq, quindi 41 mila dollari a mq), che ne fa le unità condominiali più care di quell’area del mondo. 

I fortunati proprietari e i loro ospiti potranno giovarsi di un pacchetto che contempla la presenza di diverse piscine nel complesso immobiliare, unite a un ricco campionario di servizi, per concedere un’esperienza abitativa di fascia alta, che non dovrebbe deludere nemmeno chi affronta una spesa così elevata.

 Appartengono a una collana immobiliare ancora in costruzione, battezzata Miami Beach Edition, frutto dello slancio imprenditoriale di Ian Schragger. Dallo loro alienazione si è ottenuto un ricavo complessivo di 34 milioni di dollari.

 Questi sfarzosi appartamenti, progettati dal noto architetto John Pawson, dispongono di ampie terrazze panoramiche, di zona giorno a doppia altezza e di un ricco assortimento di amenità, in un quadro definito da materiali e finiture di ottimo livello.

 I fortunati proprietari e i loro ospiti potranno giovarsi di un pacchetto che contempla la presenza di diverse piscine nel complesso immobiliare, unite a un ricco campionario di servizi, per concedere un’esperienza abitativa di fascia alta, che non dovrebbe deludere nemmeno chi affronta una spesa così elevata.

 Miami è una città molto appetibile, che gode di crescente popolarità in diversi ambiti: commercio, immobiliare, lusso, media, vacanze e non solo. La località ha i suoi crediti, come l’appartamento sulla spiaggia più costoso del mondo e la penthouse recentemente venduta da Madonna per 27 milioni di dollari.

Tasse, commissioni, percentuali e balzelli.

La nostra IMU:

Per vari motivi, che non sto qui ad elencare, sulle schede che si possono comunemente trovare online, con tutti i dati relativi ad un appartamento o ad una casa sul mercato, viene menzionata la voce TASSE.

 

Tale ammontare corrisponde alla tassa corrisposta all'erario, in misura relativa al prezzo di acquisto dell'immobile quando l'attuale proprietario ha acquistato l'appartamento.

Questo valore e' calcolato sul prezzo indicato dal rogito, in questo caso: era il
10 Dicembre 2012, quando l'appartamento fu venduto per $469,400.

Il calcolo delle tasse su un immobile e' complesso, ma non complicato. 

In breve: viene calcolato su un valore che tiene in considerazione il prezzo d'acquisto, il valore catastale, il fatto che sia prima casa oppure no e la zona geografica.

Su tale valore, viene imposta una tassa che puo' variare  dal 1.7 al 2.3%. 

(a seconda delle variabili sovramenzionate)

Riportare il valore relativo alla tassa pagata l'anno precedente non ha valore informativo, in quanto non indica in alcun modo la tassa che verra' pagata dal nuovo acquirente. Purtroppo, il sistemone (MLS) lo indica ugualmente.

Consiglio vivamente di non fare mai affidamento su tale valore poiche' non e' indice di cio' che il nuovo proprietario dovra' pagare sulla sua nuova proprieta'.

 La commissione immobiliare.

L'agente immobiliare -negli Stati Uniti- quando lavora per il compratore, lo fa in maniera completamente gratuita. Infatti, viene remunerato per il suo contributo alla transazione, esclusivamente dal venditore. Questo fatto fa comprendere che lavorare con piu' di un agente immobiliare, vuole dire fare lavorare piu' persone, gratis, nell'interesse del compratore. A volte creando doppi appuntamenti e frustrazione generale. Di solito, la commissione corrisposta all'agente e' del 6% (da dividere con l'agente del venditore) sul prezzo concordato al rogito. In alcuni casi particolari, ove il prezzo dell'immobile sia importante (oltre $2M) il venditore puo' contrattare una commissione inferiore con la ditta immobiliare.

Vacanza, investimento, cultura.

Venire a Miami in vacanza e' un vero piacere. La citta' e la spiaggia sono completamente dedicate al turismo.

Ecco una lista di posti dove stare:

Qui: una lista di ristoranti:

Barche in affitto:

Crociere:

Cinema e teatri:

Miami City Ballet:

E... per chi non lo capisce

A Miami, il boom dei condomini fa riprendere la speranza per una nuova crescita.

Brickell CityCentre e’ un progetto nuovo che include negozi, uffici e due torri residenziali. In tutto, ci saranno circa 19 torri da erigere nel centro di Miami, appena 7 anni dal crollo del mercato immobiliare.

Ecco una notizia che puo’ sembrare familiare: Miami e’ nel bel mezzo di un boom immobiliare. Appena 7 anni fa, abbiamo assistito ad una simile impennata delle costruzioni di nuovi condomini. Tutto il mercato, pero’, e’ caduto come un sasso.

C’e’ stata una crisi bancaria internazionale, e la bolla immobiliare della Florida e’ scoppiata – portando con se’ costruttori ed investitori.

Oggi, nuove torri stanno ridipingendo lo spaccato del paesaggio urbano di Miami.

Vi sono ben 19 nuove torri residenziali, in via di costruzione a Miami, per un totale di 7,000 nuovi appartamenti.

Quando tutto sara’ finito, ci saranno probabilmente 25-30 torri, si pensa ad un totale di 12,000 appartamenti. Molti saranno annuciati presto, altri sono ancora in fase di progettazione. In pratica, il Sud della Florida e’ nuovamente all’inizio di un nuovo boom condominiale.
Ancora una volta, gran parte del centro di Miami si vede riempito di macchinari e lavoratori.
All’interno del progetto Brickell City Center, machine scavatrici, gru, camions e bulldozers sono al lavoro in un’area di 9 acri (36,422m²). E’ il piu’ grande progetto in costruzione nel Sud della Florida.
Sara’ un progetto di costruzione mista che offrira’ uffici, negozi ed almeno due torri residenziali. A poca distanza, un paio di isolati, altre gru stanno costruendo altri due nuovi progetti residenziali.

Un ritorno alla grande per i costruttori e per l’industria edilizia a Miami. 

C’e’ una spiegazioe per tutto questo: 

Miami non ha mai perso il suo fascino verso gli investitori internazionali. Quando le feste finirono nel 2008, avevamo 22,000 appartamenti invenduti, uno stock incredibile, che molti credettero sarebbe durato per decenni.

Ed oggi, eccoci qui: sono rimaste invendute solo 1,200 unita’ di quelle  22,000 originali, ancora sul mercato pochi anni fa. 

Questo fatto ci dice molto sul mercato immobiliare di Miami.

Il fascino sugli investitori internazionali:

Questo e’ un mercato fatto in larga parte da investitori internazionali – Sud Americani, Europei, Russi – che cercano una seconda casa oppure un investimento. Quando il mercato crollo’ nel 2008, questi investitori, molti dei quali avevano la possibilita’ di pagare in contanti, sono riusciti ad accaparrarsi la maggioranza degli appartamenti di Miami a prezzi scontati.

Tenendo a mente gli investitori internazionali, i costruttori del Sud della Florida stanno introducendo un nuovo sistema di pagamenti. Richiedono, ora, che i clienti depositino almeno il 50% del costo finale d’acquisto, prima ancora che vengano iniziati i lavori.

Nel Centro e Sud America, questo e’ stato il modello classico di finanziamento per le nuove opere residenziali, ed ora sta diventando la prassi comune anche a Miami.

Questa e’ la differenza sostanziale tra questo nuovo boom di costruzioni e quello del 2005-2006 a Miami.

In questo modo, si cerca di togliere dall’equazione immobiliare il ruolo dello speculatore. Con questo livello d’investimento iniziale, benche’ ci possano essere speculatori sul campo, non saranno in grado di prenotare un gran numero di abitazioni solo per loro.

Avendo piu’ denaro investito nei progetti, si pensa che sara’ piu’ difficile per loro ritirarsi dagli impegni presi con i costruttori, qualora il mercato affondasse di nuovo.

La disponibilita’ di numerosi investitori con grandi disponibilita’, pronti a finanziare i nuovi progetti residenziali del Sud della Florida, i costruttori sono di nuovo pronti ad offrire in vendita il sogno del lusso residenziale.

Nel nuovissimo progetto di Marina Palms a Nord di Miami, si puo’ ammirare un appartamento modello di quasi 200 metri quadrati, due camere e due bagni. Accessoriato con cucine e bagni made in Italy, elettrodomestici di ultima generazione, gabinetti e bidets riscaldati iclusivi di telecomando.

Ogni dettaglio e’ stato attentamente progettato nel design delle cucine e dei bagni, conoscendo I desideri dei clienti, anticipando l’aspettativa di gran lusso, per definire e costruire una proprieta’ a cinque stelle.

“storie di successo” possono aiutare l’espansione di questo boom

Avendo come target una clientela ancora piu’ esclusiva, alcuni costruttori del Sud della Florida stanno vendendo progetti considerati “Ultra-Luxury” torri residenziali con ascensori per le macchine e piscine private su ogni terrazza, con prezzi dai 10 millioni di dollari in su.

Per ora, si tratta solo di una clientela inernazionale, per quanto riguarda i clienti nazionali, abituati ad ottenere mutui convenzionali, che richiedono almeno il 50-80% di anticipo, questo mercato non e’ alla loro portata.

C’e’ chi pensa che sia solo questione di tempo prima che le banche comprendano che sia sicuro estendere il credito a chi vuole investire in questo nuovo mercato residenziale di lusso.

Le istituzioni finanziarie hanno dovuto leccarsi le ferite dopo il crash che ha colpito Miami, ma vedere le storie di successo di questi nuovi progetti in costruzione, fara’ cambiare le loro prassi, velocemente.
Se le banche rientreranno nel mercato del credito e gli investitori nazionali potranno re-investire in questo mercato, il nuovo boom di Miami potrebbe espandersi al resto della Florida.
Questo boom, dicono i costruttori, e’ piu’ sostenibile di quello precedente, con protezioni finanziarie migliori.

Chiaramente, il parere di tutti e’ lo stesso: e’ meglio entrare nell’investimento prima del boom, piutosto che dopo il collasso.

Per chi capisce l'inglese...

Oggi sulla radio nazionale (audio)

 

e qui', l'articolo:

In Miami, A New Condo Boom Revives Hopes Of Housing Recovery

Brickell CityCentre is a new project that includes retail, offices and two condo towers. In all, some 19 condo towers are going up in downtown Miami, just seven years after the housing market crash.

Here's a headline that may sound familiar: Miami is in the middle of a condo boom.
Just seven years ago, Miami had a similar surge in condo construction. But it all came crashing down. There was an international banking crisis, and the Florida real estate bubble burst — taking down investors and many developers.
But new towers are once again reshaping the city's skyline.
Peter Zalewski, a real estate consultant with Condo Vultures, says 19 condo towers are now in the works in Miami, with 7,000 total units.
"Ultimately there will probably be about 25 to 30 towers, probably close to 12,000 units that are all going to be announced or are in the planning stages," he says. "But basically, South Florida is in the begging of its whole new condo boom all over again."
Once again, much of downtown Miami is filled with construction equipment and workers.
At the Brickell CityCentre project, excavators, augers, dump trucks and bulldozers are at work on a nine-acre site. It's the largest construction project under way in Florida.
It's a mixed-use project that will include offices, retail space and at least two residential towers. Just blocks away, cranes are at work raising two other new residential projects.
It's a remarkable comeback for developers and the construction industry in Miami, and there's one simple explanation: "Miami never lost its international appeal," says Stephen Owens, president of Swire, the developer working on the CityCentre project.
Like most developers, Swire got some bruises when the last condo boom crashed. When the music stopped in 2008, there were 22,000 residential units for sale in Miami — an oversupply, Owens says, that many thought would last for decades.
"And here we are," he says, "there are about 1,200 units of that original 22,000 that remain unsold. That says so much about the market."
Appealing To Foreign Buyers
It's a market largely made up of foreign buyers — Latin Americans, Europeans, Russians — looking for a second home or an investment. When the market collapsed, those foreign buyers, mostly paying cash, snapped up many of the Miami condos at cut-rate prices.
With foreign buyers in mind, developers in South Florida are now using a new financing model. They're requiring customers to put down 50 percent or more of the total cost before construction begins.
It's the way residential projects have long been financed in Latin America, and with banks leery about financing new condos, it's now become the norm in Miami. That's how this condo boom in Miami differs from the last one.

"It does very much take out the speculator," Owens says. "Even if there's a speculator out there, he's not going to tie up very many units at that level."
With more money in the game, it's believed buyers will be less likely to walk away if the market turns down.
And with many well-heeled foreign buyers ready to finance new condo projects throughout South Florida, developers are once again selling luxury living.
At another new project, Marina Palms in North Miami, sales director Michael Internoscia takes customers through a just-completed sales center — complete with a model 2,100-square-foot, two-bedroom unit. He shows off imported Italian cabinetry used in the kitchen and bathroom, plus top-line appliances and a heated toilet and bidet, complete with a remote control.
"Every detail was thought of when we designed the kitchens — knowing what people would want, knowing what upscale would be, kind of what a five-star residence should look like," Internoscia says.

'Success Stories' Could Help The Boom Expand
Aiming at an even more exclusive market, some developers in South Florida are selling ultra-luxury living — projects with car elevators and private pools on each terrace priced in the tens of millions.
For now, it's a market made up almost entirely of international buyers. And for domestic buyers — used to traditional home financing — requiring a 50 to 80 percent down payment is a hard pill to swallow.
But Anthony Burns, one of the developers of Marina Palms, says he thinks it's only a matter of time before this new boom convinces banks it may be safe to dip back into Miami's condo market.
"They've been licking their wounds for a long time from the crash that happened down here in Miami," he says. "But nothing will get them back in the market faster than seeing the success stories of these first projects that are going up."
If banks come back with financing and domestic buyers get back into the market, Miami's new condo rush could expand into the rest of Florida. This boom, developers say, is more sustainable than the last one, with better financial safeguards.
But Burns says there's something else developers know: It's better to get in at the beginning of the boom than just before the bust.