Lavorare con un agente immobiliare negli USA, le differenze dall'Italia.

Negli Stati Uniti, a differenza dell’Italia, la stragrande maggioranza delle transazioni avviene attraverso agenzie immobiliari. Mentre in Italia, una casa su due viene venduta per trattativa privata, negli Stati Uniti la percentuale delle vendite private è scesa a meno del 10% nel 2010 e continua a scendere. 

Questo significa che un investitore straniero che pensa di comperare o vendere casa in uno qualsiasi dei 50 stati si rivolgera' quasi sicuramente ad un broker. Ma qual è la differenza sostanziale tra Stati Uniti e Italia? La presenza del Multiple Listing Service (MLS), un’enorme banca dati che contiene quasi tutte le case e gli appartamenti in vendita proposte da broker accreditati presso la National Association of Realtors.

Il grande vantaggio dell' MLS e' che un singolo agente immobiliare (Realtor) ha accesso alla totalita' degli immobili esistenti in vendita o in affitto, e potra' mettere a vostra disposizione l'intero mercato.
Non c'e' quindi nessun bisogno di rivolgersi a piu' di una agenzia, come avviene spesso in Italia dove ogni singola agenzia vi proporrà soltanto gli immobili che vende direttamente oppure quelli venduti da un’agenzia amica. Il vostro Realtor (cosi' come qualsiasi altro Realtor) sara' in grado di mostrarvi ogni e qualsiasi proprieta' disponibile sul mercato, a prescindere dal fatto che abbia o meno avuto il mandato di vendita da parte del venditore. In tal modo saranno evitate anche tutte le spiacevoli situazioni in cui lo stesso immobile viene mostrato da piu' di un agente, con inevitabili confusioni ed imbarazzo generale.

L’accesso all’MLS statunitense è governato da una singola associatione, la National Association of Realtors, a cui partecipano quasi obbligatoriamente tutti gli agenti immobiliari nei 50 Stati. Per diventare Realtor bisogna prima conseguire la licenza di agente immobiliare dal proprio Stato e poi bisogna depositare la propria licenza presso un Broker (il titolare di un’agenzia con comprovata esperienza). E' poi necessario - al fine di poter mantenere attiva la propria licenza -  frequentare obbligatoriamente corsi di aggiornamento ogni due anni e pagare una quota annuale per l’accesso alla sezione locale dell’MLS.

Solo un Realtor certificato può inserire una proprietà sull’MLS e deve seguire criteri molto rigorosi per assicurarsi che le informazioni fornite siano accurate e soprattutto complete.Chi sbaglia viene estromesso, molto semplicemente. Chiunque comperi o venda casa diventa quindi incentivato a passare dall’MLS, che è visibile al pubblico sul sito Realtor.com e una molteplicita' di altri siti internet, perché così non deve girare tra cento agenzie diverse.

Una precisazione molto importante: Negli Stati Uniti il compratore non paga alcuna commissione, L'agente immobiliare viene pagato esclusivamente dal venditore. E' quindi consigliabile avvalersi dell'aiuto gratuito ed esperto di un Realtor solo, instaurare una buona relazione che nel tempo portera' ad ottimi investimenti. Per questo motivo si sta iniziando ad usare sempre di piu' il contratto di esclusivita' tra compratore e Realtor.

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