Flatiron, 40° solo con Fabrizio.

Brickell Flatiron è una delle novità più interessanti per quanto riguarda il mercato delle torri in pre-costruzione - E' un condominio di lusso in Downtown Miami . Il famoso costruttore di Miami: Ugo Colombo (Santa Maria , Epic, Grovenor House) lancia questo edificio residenziale con un design che rende omaggio al Flatiron Building di New York. Con una caratteristica forma triangolare, Brickell Flatiron offre una varietà di planimetrie, ognuna progettata dall'architetto Luis Revuelta e dal team di progettazione CMC .

Nella parte superiore del 60°piano del Brickell Flatiron (praticamente in cima al mondo), si trova la splendida Sky Terrace, con piscina panoramica sul tetto, cabine, solarium e juice bar circondato da una barriera di vento di avanzata tecnologia. Il tetto offre anche la Sky Wellness Pavilion, un centro benessere panoramico e fitness con pilates/yoga e aerobica, steam room privata e sauna negli spogliatoi uomini e donne.Al 18°piano, vi aspettano la piscina olimpionica e le Jacuzzi termali dell'edificio, insieme con il centro business e le sale riunione state-of-the-art. Alcune delle altre dotazioni comprendono un'area giochi per bambini, sala giochi, sala cinema e sale ricreative.Le residenze di Brickell Flatiron offrono soffitti di 3m nella torre Residence, e di 3,20m negli attici. Le porte scorrevoli in vetro dei balconi vanno dal pavimento al soffitto e sono ad alta efficienza energetica e rendono ogni residenza, luminosa, brillante ed efficiente.
Per la prima volta in assoluto, Fabrizio Cacciatore vi offre in anteprima esclusiva un intero piano in un nuovo edificio di lusso. Il 40°piano del Brickell Flatiron sarà il "Zilbert Floor". Per le prossime settimane, metteremo in vendita 14 appartamenti di lusso in una promozione speciale del gruppo Zilbert. E' la vostra occasione per "vivere al 40° piano nel Flatiron". 

Punti salienti:

• Progettato e costruito da Ugo Colombo, uno dei costruttori più-celebri di Miami (i suoi edifici includono Santa Maria, The Grovenor House e Epic, che sono alcuni dei più grandi condomini di Miami)
• Riteniamo che questo progetto sarà uno dei nuovi punti di riferimento di Miami, semplicemente splendido in ogni modo.
• Le dimensioni degli appartamenti sono contenute, ma saranno costruiti con servizi a cinque stelle. Ogni condominio, indipendentemente dalle dimensioni, da la sensazione di un attico di lusso. Così, si ottiene il massimo del lusso ad un prezzo che molte persone troveranno facile da gestire.
• La piscina panoramica, il centro benessere e le aree comuni sono mozzafiato, probabilmente le migliori in Miami

 

     Abbiamo Day-One pricing, finché dura! Non aspettate.

 

80% di ritorno in 30 mesi

Cari investitori, care investitrici, vi propongo una cosa molto interessante.

I BOT e i CCT danno il 3% se va bene.

 

Questa e' una formula d'investimento a breve periodo con un ritorno del 85% in 30 mesi.

Ve la presento solo adesso, dopo aver personalmente visionato simili progetti andati in porto e chiusi con guadagno.

Vi sono ancora pochissime proprieta' a South Beach rilevanti per questa operazione.
Si tratta di acquisire un terreno edificabile oppure una palazzina Deco' da ristrutturare.
Nel caso del terreno, basta ottenere i permessi per la nuova edificazione, nel caso della palazzina gia' esistente, bisogna agire con finezza ed esperienza per vacare l'immobile completamente prima della sua ristrutturazione.
La formula piu' adottata dagli investitori/costruttori consiste nel rilevare la proprieta' in oggetto e ottenere il permesso dal comune per una ristrutturazione che massimizzi i metri costruibili e quindi ottenere il maggior numero di unita' da rimettere sul mercato.
La lottizzazione di South beach e' tale che quasi tutte le palazzine siedono su circa 8000 piedi quadrati (circa 743 metri quadrati). Le strutture hanno un fronte strada piccolo, ma sono molto profonde in lunghezza. Il lotto tipico e' di 15m x 49m.
Su questa area, la costruzione (o ristrutturazione) ideale e' quella di edificare 3 piani con 8 unita' ciascuno, per un totale di 24 Unita'. (mix di 1 e 2 vani con metrature quadrate da 60 a 100 per appartamento)

• Acquisizione terreno o palazzo esistente: $2M
• RIstrutturazione/edificazione + permessi: $2M
• Totale investimento: $4M
• Vendita 24 unita' a $300K l'una: $7.2M
• Rendita netta: S3.2M (80% sull'investimento)

Ora: c'e' questo terreno, per ora adibito a parcheggio. E' di fianco a Lincoln Rd. Probabilmente la zona piu' desiderata di South Beach, con il piu' grande valore intrinseco di ogni altra proprieta' immobiliare.
La uso come esempio, anche se non e' in vendita. Anche se tutto e' in vendita per il giusto prezzo.
Si tratta di un lotto doppio: 15.000 piedi quadrati. (1450 metri quadrati circa)
Immaginiamo di tenere 450 metri quadrati a disposizione per parcheggio (nell'area deco' non ci sono quasi mai parcheggi) e/o per area comune con BBQ e piscinotta
(nell'area deco' non ci sono quasi mai BBQ e piscinotte)
L'area edificabile disponibile e' di 1000 m² x3 = 3000 m²
Volendo costruire appartamenti da una e due camere da letto, partendo da 70 fino ad arrivare a 110m² l'uno, se ne possono fare 18 da 70 metri e 15 da 110 metri.
La media degli ultimi 6 mesi, al rogito, in zona e' di $420 al piede quadrato = $ 4.375 al metro quadrato.

Su questa particolare avventura, 

si puo' calcolare un introito finale di $4.000 x 3000 m²= $12M

Teniamo presente che l'impatto del costo di costruzione e' maggiore rispetto alle unita' con area minore:

• Acquisto terreno: $2.5M
• Edificazione e permessi: $3.5M
• Totale investimento: $6M
• Vendita 33 unita': $12M
• Rendita netta: S6M (100% sull'investimento)

Ecco il terreno che ho in mente:

 

Ecco come puo' diventare:

 

Essendo questa, finalmente, una formula di successo gia' sperimentata e oculatamente implementata, spero possa interessare i singoli, o i gruppi d'investitori che vogliano usufruire del mio servizio immobiliare e della struttura che ho in cantiere per realizzare il progetto dall'inizio fino al suo completamento.

La parte finanziaria:

L'investimento iniziale che occorre e' quello per l'acquisizione del terreno. Allo stesso tempo bisogna verificare se si possono ottenere i permessi (l'acquisto e' chiaramente contingente alla possibilita' di avere l'edificabilita' dal comune).
Se tutte le carte sono in regola, la prima tranche d'investimento si potrebbe aggirare intorno ai $3M .
A questo punto, o anche piu' velocemente, si preparano i piani architettonici e i renderings. Quindi, lLe unita' vengono messe sul mercato, poco a poco, alzando i prezzi con l'andare del tempo. Tali vendite (su carta) servono a finanziare parte della costruzione a venire. Solitamente, questi progetti riescono a vendere ben oltre l'80% dell'inventario disponibile entro i primi 6 mesi dall'entrata sul mercato. I compratori su carta, sborsano il 50% del prezzo d'acquisto al momento in cui vengono installate le fondamenta del progetto ($5M). A questo punto il costruttore/investitore e' gia' rientrato del suo investimento iniziale, piu' guadagno. A soli 6 mesi dall'inizio del progetto.

Siete interessati?

 

Questa non l'ho tradotta. Miami avra' la silhouette di New York!

ICON BRICKELL, a three-tower complex in Miami’s financial district, was supposed to be a flagship project for the Related Group, the city’s top condominium developer. It would boast 1,646 luxury condos, a 91-metre-long pool, and a hundred 22-foot columns in its entryway. By 2010, however, it had become a symbol of the excesses of the city’s building boom, and Related was forced to hand two of the towers to its banks. Miami condo prices plunged to 60% below their peak. The vacancy rate jumped to 60%. Predictions flew that the market, the epicentre of America’s property crash, would take ten years to come back, or even longer.

The speed of the recovery has surprised everyone. Condo prices are already back near peak levels in Miami’s most desirable areas, and at 75-80% elsewhere. The available supply of units has fallen back to within the six-to-nine-months-of-sales range considered normal, from a stomach-churning 40 in 2008. Only 3% of condos are unoccupied. Sales of condos and single-family homes are above pre-crisis levels across Miami-Dade County. Commercial property, too, has rebounded, with demand outstripping supply. Developers are once again relaxed enough to crack jokes. “I call the current expansion the Viagra cycle,” jokes Carlos Rosso, Related’s president of condominium development. “We just want it to last a little longer.”

The recovery has been partly driven by low interest rates and bottom-fishing by private equity, which helped to clear excess inventory. But the biggest factor is that the city nicknamed the “Capital of Latin America” has attracted a flood of capital from Latin America. Rich people in turbulent spots such as Venezuela and Argentina are seeking a safe haven for their savings.

Estate agents are also seeing capital flight from within the United States. Individuals pay no state or city income tax in Miami, unlike, say, New York, whose mayor wants to hike taxes on the rich further. “Somebody said to me, ‘Give me three reasons why this will continue.’ My answer was: Maduro, Kirchner and De Blasio,” chuckles Marc Sarnoff, a Miami city commissioner, referring to the leaders of the capitalist-bashing regimes in Venezuela, Argentina and New York.

Another attraction is the 40% rise in Miami condo rents since 2009, buoying the income of owners who choose not to live in the tropical hurly-burly that Dave Barry, a local author, calls “Insane City”. Brokers report increased business from Eastern Europe and the Middle East (Qatar Airways will fly direct to Miami from June), and an uptick in inquiries from Chinese buyers.

Is another bubble forming already? Developers say this time is different, and in some ways it is. In a few years Miami has gone from the most- to the least-leveraged property market in America. Buyers of new condos typically have to put 50% down, half of that before building starts. Banks are loth to extend construction loans unless 60-75% of the units are already sold. In both residential and commercial projects, they require developers to put in much more equity than before. Mr Rosso says Related now puts in three times as much, which limits its ambition. The firm now has 2,000 condos in the works, a tenth of what it was building in 2007.

Still, a supply glut is possible. With developers gung-ho again, around 50 towers are under construction or planned in downtown Miami (including the Porsche Design Tower, whose well-heeled inhabitants will be able to take their cars up to the level on which they live in a special lift—this is useful if you really love your car). More were added last month when Oleg Baybakov, a Russian mining-to-property oligarch, bought a trio of condo-development sites for $30m, more than triple their assessed market value in 2013.

Miami’s developers are adept at using “smoke and mirrors” to hide the true number of pre-sold units, says Peter Zalewski of Condo Vultures, a property-intelligence firm. Some see the first signs of trouble. The stock of unsold condos and houses has crept up slightly since last summer. A local broker says that Blackstone, a private-equity firm with a taste for bricks and mortar, bought $120m of properties with his firm’s help in 2013 but “won’t do anything like that this year”. Mr Zalewski says banks are competing harder to finance certain projects, but this may not be a sign of unadulterated bullishness. They may simply be betting that many of the 134 towers proposed but not yet under construction in South Florida won’t get built—meaning the 57 that have already broken ground will do better than forecast.

Much will depend on whether Latin Americans remain addicted to Miami property and, should their ardour cool, whether Americans and others would take up the slack. Few domestic buyers are comfortable putting 50% down, especially when most of it is at risk if the project fails. One or two developers have begun to accept 30% down, a possible sign of increased reliance on home-grown buyers.

The market should get a fillip from the current and planned redevelopment of several chunks of downtown Miami. One of the most ambitious projects is Miami Worldcenter, a 30-acre retail, hotel and convention-centre complex that will feature Bloomingdale’s, Macy’s and a giant Marriott hotel. A science museum will soon join the art museum.

La domanda e' di gran lunga maggiore dell'offerta

Ieri sera sono andato a cena con un cliente cinese. L'ho portato in un nuovo ristorante, appena aperto a SOFI. Prime Fish.

Il ristorante e' carino, ben arredato, con una buona selezione di cocktails. Le cameriere sono tutte MOLTO carine. La specialita' e' il pesce, ma anche la carne ha una buona sezione nel menu'.
I prezzi sono altissimi, non giustificano la qualita' di per se', ma sono un sintomo della location in cui si trova il ristorante.
Aprire un ristorante/attivita' tra la quinta e South Pointe Drive, vuole dire successo.
La domanda e' di gran lunga maggiore dell'offerta.
Intorno al nostro tavolo c'erano innumerevoli proprietari di Audemars Piguet, Louis Vuitton, Cartier, Prada e Rolex, "piloti" di Porsche, Bentley, RR, e Aston Martin. 
Gente che paga il conto senza guardarlo, come se stessero mettendo le monetine nel parchimetro. Conti da 3/4/500 dollari a tavolo.
La coda per il parcheggio custodito era lunga due isolati, alle 19:30.
Voglio dire che a Miami, si trovano le persone piu' ricche del mondo, finalmente. Le opportunita' per aprire un'attivita' qui ci sono ancora, benche' scarse, ma ci sono.
Gli affitti sono carissimi ($21.000, per 100 metri quadrati, al mese) ma il ritorno commerciale e' incredibile.

Nel 1984 sono rimasto di pietra quando mi chiesero diecimila Lire per una Coca Cola a Porto Cervo.
Oggi non sono stupito di pagare $25 per un Old Cuban da Prime Fish.

Il commercio funziona cosi', se c'e' richiesta, e l'offerta e' ridotta, i prezzi salgono. E' la legge del mercato. A Miami Beach, la gente con possibilita' e' molta, moltissima, e l'offerta di buon servizio e' ridotta, ridottissima.
Avere la fortuna di essere lungimiranti, a breve termine (sei mesi), puo' significare l'inizio di un'attivita' remunerativa per i prossimi 10 anni.
Solo un anno fa, un mio cliente con il braccino corto ha perso l'occasione della vita, non volendo chiudere l'acquisizione di un "natural shakes bar" a SOFI. Oggi si mangia le mani, perche' cio' che un anno fa portava SEICENTOMILA dollari all'anno di fatturato lordo, oggi porta piu' di DUE MILIONI. (mantenendo inalterate le spese fisse).

La negoziazione e' andata a monte per una discrepanza di $20.000.

Cercasi imprenditori con le palle che vogliano investire il giusto, per poter guadagnare l'inverosimile.

 Attendo vostre.


 

Domande

Se avete qualsiasi domanda sul soggetto immobiliare o Miami in generale, vi prego di scrivermi, cosi' che rispondendo ad uno di voi, possa dare delucidazioni a tutti coloro che seguono il blog!

Grazie.

 

Ecco perche' Miami e' la nuova Wall Street del Sud.

Miami attira i LeBron James di Wall Street, Dwyane Wade di Greenwich Equity e Chris Bosh di Boston — Titani finanziari che stanno traslocando per pagare meno tasse e mantenere uno stile di vita di lusso nel mezzo di una scintillante scena sociale.

Miami e' già il 2°hub finanziario più popolare nel paese dopo New York e Miami Downtown Development Authority sta facendo tutto il possibile per rendersi attraente ai banchieri attraverso un'iniziativa denominata la campagna DWNTWN.

Si dice che Lloyd Blankfein e Leon Black abbiano acquistato condomini a Miami recentemente, e l'ultimo pezzo grosso a spostare i suoi affari è Mark Spitznagel, fondatore dell'hedge fund Universa Investments.

"Le politiche di business in Florida... offrono l'ambiente ideale per noi, per espanderci," ha detto Spitznagel. "Mi sarei aspettato di vedere più aziende come Universa votare con i piedi e trasferirsi in un ambiente più ospitale per il business e le tasse, soprattutto perché molti governi locali stanno cercando di stringere la presa sulle imprese".

Inoltre, la vita notturna e le spiagge non sono male.

Miami è un gateway finanziario verso le Americhe.


Mentre New York rimane il centro indiscusso dell'universo degli hedge fund, ci sono circa 70 hedge e private equity fund ora con sede in Florida.

Everest Capital, che gestisce una stima $2,3 miliardi, ha sede a Miami insieme a società di private equity come Trivest e HIG Capital.

E con il crescente mercato Latino, iniziare un'attivita' a Miami significa capitalizzare una crescente base di clienti latinoamericani.



Tasse piu' basse significano più soldi in tasca.

In Florida, non ci sono imposte statali sul reddito individuale, ne' imposte immobiliari e nessuna tassa sulle plusvalenze di capitale.

Quindi se ci pensate, un gestore di fondi hedge che riporta $1 milione nella dichiarazione dei redditi può aspettarsi di pagare solo il governo federale, mentre i suoi omologhi che vivono nella città di New York e in Connecticut sborsano un extra $104.300 e $67.000 rispettivamente.

Ugualmente, si puo' approfittare dei molti negozi di lusso di Miami .

Leader della nazione nelle vendite di auto di lusso, Miami è un epicentro per auto esotiche e stravaganti.

Quasi il 14% di tutte le vetture vendute in Florida sono marchi di lusso rispetto all'11% di New York.

Ancora più interessante, il reddito di famiglia medio nel 2013 in Florida è minore di New York, a 42.751 $ e $60.663 rispettivamente.
Le case sono spaziose e private, a prezzi che non svuotoano la banca di un WallStreeter.

Ancora più di un motivo per fare il salto in Florida, è più conveniente possedere una casa nella contea di Miami-Dade che affittarne una. Secondo Miami Association of Realtors, il prezzo di vendita medio e' $235.000 rispetto a $442.600 di New York.

A proposito, il costo della vita di New York è quasi il 30% al di sopra della media nazionale rispetto al 10% di Miami.
In più, il tempo sembra essere sempre cosi'

La temperatura media tutto l'anno a Miami è 76 gradi Fahrenheit e i benestanti di tutto il nord-est lo sanno.

Ottobre-Marzo è considerata l'alta stagione per balli di beneficenza, per le cene esclusive e yacht-party per i capitalisti, i gestori di hedge fund e altre società di investimento-guidato.
Parlando di yacht-party, Miami ha il porto più grande del mondo.

Nel 2013, circa 4 milioni di passeggeri sono passati attraverso i terminali del porto di Miami.

I corsi d'acqua di Miami sono un paradiso per un diportista con vicinanza a Cuba, Cancun, Bahamas, Repubblica Dominicana e ovunque nei Caraibi.
E le spiagge sono così grandi che vi potete già dimenticare degli Hamptons.

Separata dalla terraferma da Biscayne Bay, Miami Beach è un'isola esclusiva con 15 km di spiagge incontaminate.

Recentemente nominato come una delle top-five cittadine del mondo, Miami Beach è un parco giochi internazionale a pochi passi da una chiassosa vita notturna di Ocean Drive.

Se non viaggi con yacht privato, ci sono tre aeroporti.
L'aeroporto internazionale di Miami è classificato 3 ° negli Stati Uniti per traffico internazionale di passeggeri con 33,5 milioni di viaggiatori.

Ai piloti con jet privati vengono offerti un hangar privato, servizi di rifornimento, dogana e immigrazione. La struttura è aperta 24 ore al giorno e dispone di una zona doccia, salone pilota, Wi-Fi e servizi di noleggio auto.

Le conferenze per gli investitori finanziari, permettono di riempire comunque gli aeroporti con Wall-Streeters per tutto l'inverno.

Miami è già strapiena di Wall-Streeters che vanno e vengonoper tutto l'inverno perché i managers amano avere conferenze qui' mentre fa freddo a New York. Come esempio ulteriore, la conferenza di Morgan Stanley-Lyford Key fu spostata da Bahamas a South Beach.

E sappiamo che queste conferenze, non solo hanno invitati molto preparati ed interessanti, ma anche eventi cool per i partecipanti.

Non c'è bisogno di cercare nuovi ristoranti di cui innamorarsi, dal momento che un sacco di preferiti di NYC sono anche a Miami.

Lo stesso vale per la vita notturna incredibile di Mami.
Ci sono più di 500 bar e club a Miami.

Poi naturalmente ci sono i nativi di Miami. LIV nell'Hotel Fontainebleau è la discoteca più costosa di Miami Beach. Kim Kardashian ha avuto il suo compleanno qui' con Kanye West (se questo significa qualcosa a voi).

Altri hotspot includono Clevelander, un iconico bar e hotel sulla spiaggia , Cameo, un posto amato dai DJ, e WALL.
Poi c'è il party non stop che è Art Basel.

Rappresentando un ramo della fiera d'arte annuale di Basilea, in Svizzera, Art Basel Miami Beach è un pot-pourri stellato di artisti, galleristi, collezionisti e pezzi grossi.

L'afflusso dei super-ricchi in presenzaad Art Basel, trasforma i cinque giorni del festival in un programma apparentemente infinito di nightclubbing e cocktail party a bordo piscina.

Per i Wall-Streeters, il party di Art Basel di Jim Chanos è un must assoluto.



Durante il giorno, potrete crogiolarvi nella cultura di Miami. La città ha 194 musei, teatri, stadi e 626 gallerie e sale da concerto, tra cui il nuovo Miami Art Museum Perez.

E con oltre 960 edifici, il quartiere Art Deco di Miami Beach è casa della più grande collezione al mondo di architettura Art Deco.

I 25 isolati pieni di arte deco' sono una rappresentazione classica del lusso di Miami, il suo glamour ed esuberanza.





Non mancheranno gli avvistamenti di celebrita' di NYC .

Miami è piena di celebrità A-list come Anna Kournikova, Oprah, Shakira, Lenny Kravitz, Gloria Estefan ed ex procuratore generale Janet Reno.

Miami è sede di una delle squadre più emozionanti della NBA, i Miami Heat.

I Dolphins sono anche qui, se vi piace il calcio.

Qui è dove potreste vivere a Miami...

Il sogno americano - italiano

Parlando esclusivamente in termini immobiliari, una grande parte degli investitori ltaliani sembra inseguire uno specifico sogno condiviso. Trovare un appartamento che si possa affittare 8-9 mesi all'anno in modo da creare guadagno (almeno il 6% netto), e che sia libero i rimanenti mesi, cosi' che i proprietari possano goderselo per le loro vacanze. Inoltre deve anche essere direttamente sul mare nonche' l'affare del secolo sotto prezzo di mercato.

 Il problema, a Miami, risiede nel fatto che quasi tutti i condomini non permettono affitti a breve termine. Solitamente si deve afittare il proprio apartamento per un minimo di 6 mesi. Cio’ rende dificile trovare inquilini che stiano 6-9 mesi e poi vadano via. Inoltre, rende impossibile affittare a settimana o al mese ai turisti. 
Ad oggi ci sono due opzioni per rendere questo sogno...realta’. La formula condo-hotel e il Decoplage.
Il Decoplage e' un palazzo del 1965, per gli standard americani vuole dire che e' vecchio.
Si trova pero' alla fine di Lincoln Rd, sul mare. Una posizione veramente fantastica. E' lunico condominio che permette affitti a breve termine. Concierge, Valet, Piscina, Palestra. Purtroppo pero' non e' molto bello, molte delle unita' disponibili per la vendita sono ancora da ristrutturare. Il gusto italiano viene offeso dall'apparenza vetusta di questi appartamenti e talvolta delle zone comuni.

Piscina del Decoplage

I prezzi sono in linea con la media di Miami Beach e variano da $6,000 al metro quadrato per un appartamento mediocre fino a $9-10,000 al metro per un appartamento gia' ristrutturato.
A conti fatti, su 12 mesi di possesso ed accurata gestione, ci si ritrova storicamente in mano con poco piu' del 3,5% netto di guadagno. Molto meno delle aspettative degli investitori italiani.
I due alberghi sul mare che offrono la formula condo-hotel a prezzi medi sono il W sulla 21° strada e l'Hilton Bentley di fianco a Nikki Beach.
(entrambi da $10,000 al metro quadrato in su)
L'albergo offre l'opzione di usare l'appartamento che si acquista, e di rimetterlo sul mercato quando non viene usato dal padrone. Usandolo come una normale camera d'albergo e poi dividendo gli utili con il proprietario. Vedi post: La formula Condo Hotel.
A conti fatti, anche qui, si porta a casa un utile medio del 4,5/5% sul capitale investito.
Pero' le camere d'albergo sono piccole, non si possono lasciare le proprie cose quando si va via, se si va in vacanza a Natale e a Pasqua ci si mangia tutto il guadagno delle stagioni alte di Miami e a volte l'albergo impone delle date in cui non si puo' andare.
Il sogno americano-italiano non e' facilmente ottenibile. Bisogna per forza di cose raggiungere un compromesso.

Stanza al W

Investimento da mettere a guadagno con gli affitti.

OPPURE

Investimento da essere sfruttato dal proprietario, i suoi amici e parenti, per vacanza, diversificazione del proprio portafoglio d'investimenti e speranza di futura plusvalenza dell'immobile in concomitanza con un favorevole cambio Euro-Dollaro.

La combinazione desiderata dai piu', non c'e' a SOBE.
Un progetto in prossima costruzione che ha grande potenziale e' il 1215 on West, ma non e' sul mare.

Questo post e' molto generico e fa di ogni erba un fascio. Per correttezza professionale, vi spiego come la legge locale e i regolamenti condominiali richiedono che gli affitti vengano regolati. 

Chiaramente vi sono le eccezioni del caso nonche' i "cosi' fan tutti", ove le regole non vengono seguite. Gli appartamenti vengono lo stesso affittati a breve periodo, la gestione diventa sotterranea e oscura, senza contratti registrati. Le ricevute e le fatture scompaiono, l'utile non si riesce piu' a calcolare. Il commercialista ha difficolta' a preparare la dichiarazione dei redditi. Si dorme male la notte perche' non si e' pagata la tassa turistica sugli affitti brevi...etc.etc.

Io non lo consiglio, ne lo propongo. Anche se c'e' chi lo fa.

Come comperare in Pre-Costruzione, non rimaniamo nel dimenticatoio

Il grande boom delle pre-costruzioni a cui stiamo assistendo ormai da mesi, sta portando nuovi investitori a Miami. A volte gli investitori sono preparati e avvezzi al sistema, a volte sono nuovi sul mercato e si trovano davanti alla pressione esercitata su di loro dai venditori-costruttori.

I developers (i costruttori) sono molto sicuri di se, ultimamente, poiche' hanno alle spalle grandi storie di successo e vendite da record. Come spiego nel post: http://fabriziomiami.blogspot.com/2013/03/pre-costruzioni-un-nuovo-boom.html
non appena i venditori mettono sul mercato i loro progetti, vengono quasi immediatamente presi al volo dai compratori. Ho assistito a vendite fulminee di progetti dove il 60-70% dell'intero palazzo veniva prenotato nel giro di 10-15 giorni.

Il Prezzo

I costruttori hanno deciso di indicare i loro valori di vendita in modo che non ci sia bisogno di contrattazione sul prezzo. Sebbene noi siamo abituati a contrattare un po' su tutto, dobbiamo abituarci all'idea che alcune cose non sono trattabili: i prezzi pre-costruzione.

Al supermercato non trattiamo sul prezzo. Dal giornalaio non trattiamo sul prezzo. Al bar non trattiamo sul prezzo.

Non stiamo parlando di comperare patate, ma teniamo presente la condizione del mercato. La domanda e' piu' forte dell'offerta. Conseguentemente, i compratori non hanno il lusso della negoziazione. Se i costruttori/venditori stipulano un prezzo, hanno la fortuna di poterlo richiedere, senza contrattazione.

I prezzi stabiliti sono buoni, anzi ottimi. Accaparrarsi il primo livello di prezzo e' un lusso da non lasciarsi sfuggire. Chi arriva tardi, magari al terzo giro di prezzi, puo' eventualmente trattare, ma non al primo giro, no.

Sono esausto, testimone di trattative tra Venditore/Compratore. Il sangue ribolle, i nervi saltano, gli animi si infiammano. Per togliere 2-3 mila dollari dal prezzo finale. Ne vale la pena?

Acquistando al primo giro di prezzi vi viene garantita (quasi) una plusvalenza del 30% sull'investimento al momento del rogito.

Vogliamo veramente andare in guerra per poche migliaia di dollari fin dal principio?

Stiamo parlando della nuova New York. Lo skyline di Miami e' in espansione, un'espansione vertiginosa. Se vi avessero proposto un attico sulla 56esima a Manhattan 35 anni fa a $2500 al metro quadro lo avreste lasciato andare perche' non ve lo davano a $2450? Forse si, ma oggi vi mangereste le mani, e pure i piedi, per non averlo comperato al prezzo richiesto. Miami e' la nuova New York, chi non lo vede rimarra' 'purtroppo nel dimenticatoio.