Il sogno americano - italiano

Parlando esclusivamente in termini immobiliari, una grande parte degli investitori ltaliani sembra inseguire uno specifico sogno condiviso. Trovare un appartamento che si possa affittare 8-9 mesi all'anno in modo da creare guadagno (almeno il 6% netto), e che sia libero i rimanenti mesi, cosi' che i proprietari possano goderselo per le loro vacanze. Inoltre deve anche essere direttamente sul mare nonche' l'affare del secolo sotto prezzo di mercato.
 Il problema, a Miami, risiede nel fatto che quasi tutti i condomini non permettono affitti a breve termine. Solitamente si deve afittare il proprio apartamento per un minimo di 6 mesi. Cio’ rende dificile trovare inquilini che stiano 6-9 mesi e poi vadano via. Inoltre, rende impossibile affittare a settimana o al mese ai turisti. 
Ad oggi ci sono due opzioni per rendere questo sogno...realta’. La formula condo-hotel e il Decoplage.
Il Decoplage e' un palazzo del 1965, per gli standard americani vuole dire che e' vecchio.
Si trova pero' alla fine di Lincoln Rd, sul mare. Una posizione veramente fantastica. E' lunico condominio che permette affitti a breve termine. Concierge, Valet, Piscina, Palestra. Purtroppo pero' non e' molto bello, molte delle unita' disponibili per la vendita sono ancora da ristrutturare. Il gusto italiano viene offeso dall'apparenza vetusta di questi appartamenti e talvolta delle zone comuni.
Piscina del Decoplage

I prezzi sono in linea con la media di Miami Beach e variano da $6,000 al metro quadrato per un appartamento mediocre fino a $9-10,000 al metro per un appartamento gia' ristrutturato.
A conti fatti, su 12 mesi di possesso ed accurata gestione, ci si ritrova storicamente in mano con poco piu' del 3,5% netto di guadagno. Molto meno delle aspettative degli investitori italiani.
I due alberghi sul mare che offrono la formula condo-hotel a prezzi medi sono il W sulla 21° strada e l'Hilton Bentley di fianco a Nikki Beach.
(entrambi da $10,000 al metro quadrato in su)
L'albergo offre l'opzione di usare l'appartamento che si acquista, e di rimetterlo sul mercato quando non viene usato dal padrone. Usandolo come una normale camera d'albergo e poi dividendo gli utili con il proprietario. Vedi post: La formula Condo Hotel.
A conti fatti, anche qui, si porta a casa un utile medio del 4,5/5% sul capitale investito.
Pero' le camere d'albergo sono piccole, non si possono lasciare le proprie cose quando si va via, se si va in vacanza a Natale e a Pasqua ci si mangia tutto il guadagno delle stagioni alte di Miami e a volte l'albergo impone delle date in cui non si puo' andare.
Il sogno americano-italiano non e' facilmente ottenibile. Bisogna per forza di cose raggiungere un compromesso.
Stanza al W

Investimento da mettere a guadagno con gli affitti.
OPPURE
Investimento da essere sfruttato dal proprietario, i suoi amici e parenti, per vacanza, diversificazione del proprio portafoglio d'investimenti e speranza di futura plusvalenza dell'immobile in concomitanza con un favorevole cambio Euro-Dollaro.

La combinazione desiderata dai piu', non c'e' a SOBE.
Un progetto in prossima costruzione che ha grande potenziale e' il 1215 on West, ma non e' sul mare.

Questo post e' molto generico e fa di ogni erba un fascio. Per correttezza professionale, vi spiego come la legge locale e i regolamenti condominiali richiedono che gli affitti vengano regolati. 

Chiaramente vi sono le eccezioni del caso nonche' i "cosi' fan tutti", ove le regole non vengono seguite. Gli appartamenti vengono lo stesso affittati a breve periodo, la gestione diventa sotterranea e oscura, senza contratti registrati. Le ricevute e le fatture scompaiono, l'utile non si riesce piu' a calcolare. Il commercialista ha difficolta' a preparare la dichiarazione dei redditi. Si dorme male la notte perche' non si e' pagata la tassa turistica sugli affitti brevi...etc.etc.

Io non lo consiglio, ne lo propongo. Anche se c'e' chi lo fa.




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