80% di ritorno in 30 mesi

Cari investitori, care investitrici, vi propongo una cosa molto interessante.
I BOT e i CCT danno il 3% se va bene.
 
Questa e' una formula d'investimento a breve periodo con un ritorno del 85% in 30 mesi.
Ve la presento solo adesso, dopo aver personalmente visionato simili progetti andati in porto e chiusi con guadagno.
Vi sono ancora pochissime proprieta' a South Beach rilevanti per questa operazione.
Si tratta di acquisire un terreno edificabile oppure una palazzina Deco' da ristrutturare.
Nel caso del terreno, basta ottenere i permessi per la nuova edificazione, nel caso della palazzina gia' esistente, bisogna agire con finezza ed esperienza per vacare l'immobile completamente prima della sua ristrutturazione.
La formula piu' adottata dagli investitori/costruttori consiste nel rilevare la proprieta' in oggetto e ottenere il permesso dal comune per una ristrutturazione che massimizzi i metri costruibili e quindi ottenere il maggior numero di unita' da rimettere sul mercato.
La lottizzazione di South beach e' tale che quasi tutte le palazzine siedono su circa 8000 piedi quadrati (circa 743 metri quadrati). Le strutture hanno un fronte strada piccolo, ma sono molto profonde in lunghezza. Il lotto tipico e' di 15m x 49m.
Su questa area, la costruzione (o ristrutturazione) ideale e' quella di edificare 3 piani con 8 unita' ciascuno, per un totale di 24 Unita'. (mix di 1 e 2 vani con metrature quadrate da 60 a 100 per appartamento)

  • Acquisizione terreno o palazzo esistente: $2M
  • RIstrutturazione/edificazione + permessi: $2M
  • Totale investimento: $4M
  • Vendita 24 unita' a $300K l'una: $7.2M
  • Rendita netta: S3.2M (80% sull'investimento)

Ora: c'e' questo terreno, per ora adibito a parcheggio. E' di fianco a Lincoln Rd. Probabilmente la zona piu' desiderata di South Beach, con il piu' grande valore intrinseco di ogni altra proprieta' immobiliare.
La uso come esempio, anche se non e' in vendita. Anche se tutto e' in vendita per il giusto prezzo.
Si tratta di un lotto doppio: 15.000 piedi quadrati. (1450 metri quadrati circa)
Immaginiamo di tenere 450 metri quadrati a disposizione per parcheggio (nell'area deco' non ci sono quasi mai parcheggi) e/o per area comune con BBQ e piscinotta
(nell'area deco' non ci sono quasi mai BBQ e piscinotte)

L'area edificabile disponibile e' di 1000 x3 = 3000 m²
Volendo costruire appartamenti da una e due camere da letto, partendo da 70 fino ad arrivare a 110m² l'uno, se ne possono fare 18 da 70 metri e 15 da 110 metri.
La media degli ultimi 6 mesi, al rogito, in zona e' di $420 al piede quadrato = $ 4.375 al metro quadrato.
Su questa particolare avventura, 
si puo' calcolare un introito finale di $4.000 x 3000 m²= $12M

Teniamo presente che l'impatto del costo di costruzione e' maggiore rispetto alle unita' con area minore:
  • Acquisto terreno: $2.5M
  • Edificazione e permessi: $3.5M
  • Totale investimento: $6M
  • Vendita 33 unita': $12M
  • Rendita netta: S6M (100% sull'investimento)
Ecco il terreno che ho in mente:


Ecco come puo' diventare:


Essendo questa, finalmente, una formula di successo gia' sperimentata e oculatamente implementata, spero possa interessare i singoli, o i gruppi d'investitori che vogliano usufruire del mio servizio immobiliare e della struttura che ho in cantiere per realizzare il progetto dall'inizio fino al suo completamento.

La parte finanziaria:

L'investimento iniziale che occorre e' quello per l'acquisizione del terreno. Allo stesso tempo bisogna verificare se si possono ottenere i permessi (l'acquisto e' chiaramente contingente alla possibilita' di avere l'edificabilita' dal comune).
Se tutte le carte sono in regola, la prima tranche d'investimento si potrebbe aggirare intorno ai $3M .
A questo punto, o anche piu' velocemente, si preparano i piani architettonici e i renderings. Quindi, lLe unita' vengono messe sul mercato, poco a poco, alzando i prezzi con l'andare del tempo. Tali vendite (su carta) servono a finanziare parte della costruzione a venire. Solitamente, questi progetti riescono a vendere ben oltre l'80% dell'inventario disponibile entro i primi 6 mesi dall'entrata sul mercato. I compratori su carta, sborsano il 50% del prezzo d'acquisto al momento in cui vengono installate le fondamenta del progetto ($5M). A questo punto il costruttore/investitore e' gia' rientrato del suo investimento iniziale, piu' guadagno. A soli 6 mesi dall'inizio del progetto.

Siete interessati?
http://www.zilbert.com/fabrizio


 

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