Pre-costruzioni, un nuovo boom.

Progetti in Pre-Costruzione a Miami e Miami Beach

E’ in corso un vero e proprio boom dei building di lusso nel Sud della Florida e come agente di  Zilbert International Realty ho il piacere di presentarvi una selezione di nuovi edifici e progetti in pre-costruzione. Copriamo un’area che va da South Beach a Sunny Isles, e piu’all’interno fino a Downtown Miami e Coconut Grove. Abbiamo sicuramente l’appartamento giusto, anche per il compratore piu’ difficile da accontentare. Attici, piani alti o bassi, fronte oceano e fronte baia. Condos con vista ed immobili con ogni tipo di servizio all’interno. Guardate la mia lista qui di seguito, e saro' in grado di offrirvi i “primi prezzi” offerti dal costruttore.

Queste sono alcune delle cose che occorre conoscere quando si acquista un nuovo condo in pre-costruzione:

• Generalmente, occorre versare un deposito iniziale al momento dell’acquisto. Ulteriori depositi sono poi richiesti a seconda delle diverse fasi di avanzamento del progetto. I versamenti sono normalmente fra il 10% e il 20%.
• Quando si acquista in pre-costruzione, il compratore ha diritto ad un periodo di recesso unilaterale di 15 giorni a partire dal momento del contratto.
• Nella maggior parte dei casi, gli appartamenti vengono consegnati dal costruttore completi di cucina e bagni, ma e’ normalmente responsabilita’ del compratore l’installazione dei pavimenti (marmo, parquet, ceramica, etc) e la tinteggiatura dei muri.
• In qualita' di agente Zilbert sono esperto nell’acquisto di progetti in pre-costruzione e potro' rispondere ad ogni vostra domanda in merito.

La Nostra Selezione di Condos in Pre-Costruzione a Miami e Miami Beach

1000 Museum 1000 Biscayne Blvd Miami, Florida 33132 - Mappa - Impresa Immobiliare: Gregg Covin and Louis Birdman Architetto: Zaha Hadid Data Apertura: 2016 Numero di Unitá: 83 Dimensioni delle Unitá: Da 418.5 a 911.4 m² Dettagli: CLICCA QUI

400 Sunny Isles 400 Sunny Isles Blvd Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Impresa Immobiliare: Key International Architetto: Chad Oppenheim Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 230 Dimensioni delle Unitá: Da 112.2 a 174.1 m² Dettagli: CLICCA QUI

Apogee Beach 4053 S Surf Road Hollywood, Florida 33019 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group Architetto: Carlos Ott and Cohen Feedman Encinosa Builder: John Moriarty and Associates Data Apertura: 2013 Numero di Unitá: 49 Dimensioni delle Unitá: Da 157.3 a 469.7 m² Dettagli: CLICCA QUI

Chateau Beach 17475 Collins Avenue Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Impresa Immobiliare: Chateau Group Architetto: Kobi Karp Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 84 Dimensioni delle Unitá: Da 144.8 a 393.4 m² Dettagli: CLICCA QUI

Edition Miami Beach Residences 2901 Collins Avenue Miami Beach, Florida 33140 - Mappa - Impresa Immobiliare: Ian Schrager Architetto: John Pawson Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 26 Dimensioni delle Unitá: Da 108.9 a 487.9 m² Dettagli: CLICCA QUI

Faena House Miami Beach 3201 Collins Avenue Miami Beach, Florida 33140 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Faena Group Architetto: Foster+Partners Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 47 Dimensioni delle Unitá: Da 121.6 a 439.9 m² Dettagli: CLICCA QUI

Grove at Grand Bay 2675 South Bayshore Drive Coconut Grove, Florida 33133 - Mappa - Impresa Immobiliare: Terra Group Architetto: Bjarke Ingels Group Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 95 Dimensioni delle Unitá: Da 115.7 a 527.3 m² Dettagli: CLICCA QUI

ICON Bay 460 NE 28th Street Miami, Florida 33137 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group Architetto: Arquitectonica Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 300 Dimensioni delle Unitá: Da 85.6 a 139.3 m² Dettagli: CLICCA QUI

One Ocean South Beach 1 Ocean Drive Miami Beach, Florida 33139 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group Architetto: Enrique Norten/TEN Arquitectos Builder: Sieger-Suarez Data Apertura: 2014 Numero di Unitá: 50 Dimensioni delle Unitá: Da 175.4 a 357.8 m² Dettagli: CLICCA QUI

One Thousand Museum 1000 Biscayne Blvd Miami, Florida 33132 - Mappa - Impresa Immobiliare: Gregg Covin and Louis Birdman Architetto: Zaha Hadid Data Apertura: 2016 Numero di Unitá: 83 Dimensioni delle Unitá: Da 418.5 a 911.4 m² Dettagli: CLICCA QUI

Porsche Design Tower 18555 Collins Avenue Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Impresa Immobiliare: Dezer/Porsche Design Group Data Apertura: 2016 Numero di Unitá: 132 Dimensioni delle Unitá: Da 317.6 a 621.6 m² Dettagli: CLICCA QUI

Regalia Miami 19505 Collins Avenue Sunny Isles Beach, Florida 33160 - Mappa - Architetto: Bernando Fort Brescia Data Apertura: 2013 Numero di Unitá: 39 Dimensioni delle Unitá: Da 512.9 a 512.9 m² Dettagli: CLICCA QUI

SLS Brickell 1300 S Miami Ave Miami, Florida 33130 - Mappa - Impresa Immobiliare: The Related Group of Florida Architetto: Arquitectonica Data Apertura: 2015 Dimensioni delle Unitá: Da 66.7 a 140.0 m² Dettagli: CLICCA QUI

 

 

 

La formula Condo-Hotel

Alcune strutture alberghiere di Miami e Miami Beach, hanno pensato e sviluppato una formula che permette loro di abbattere i costi fissi dell'imposizione fiscale ed assicurativa legata alle loro proprieta'.

La formula Condo-Hotel

• Il proprietario dell'immobile alberghiero vende il titolo puro di alcune stanze d'albergo.
• La stanza viene gestita dall'albergo come una normale stanza da prenotare e vendere ai clienti.
• L'albergatore spartisce il profitto con il nuovo proprietario.
• Il nuovo proprietario si accolla le spese "IMU" ed assicurazione relative alla proprieta'.
• Il nuovo proprietario puo' fare uso della stanza, sebbene limitato.
• L'albergatore mantiene il prestigio della struttura, nella sua interezza, senza pero' subirne interamente le responsabilita' fiscali.
• Il compratore ottiene una proprieta' che rende da subito, senza dovere pensare alla gestione in alcun modo.
• La rivalutazione dell'immobile segue di pari passo quella degli immobili sul mercato tradizionale.
• La contabilita' interna viene scrupolosamente tenuta dall'albergo, senza alcuna incombenza sul nuovo proprietario.
• La responsabilita' e la manutenzione, dell'unita' in oggetto, cade esclusivamente sull'albergatore.
• Il compratore ottiene un grande vantagio dal fatto che puo' utilizzare la sua stanza senza essere legato ad affitti annuali o semestrali (come di solito richiesto dalla gran maggioranza dei condomini)

Ecco una lista di Condo-Hotel correntemente disponibili a Miami:

 

Il principale beneficio di questa formula risiede nel fatto che si puo' avere un reddito pressoche' garantito, senza dovere preoccuparsi della gestione quotidiana dell'immobile acquisito, mentre allo stesso tempo si puo' usufruire dell'appartamento a piacimento (o quasi).

Vi sono alcuni vincoli che limitano l'uso del proprietario per poter garantire un reddito ottenuto dagli affitti ai clienti dell'albergo:

Natale, Capodanno, Pasqua, il 4 di Luglio, Art Basel e altre date molto importanti non sono fruibili dal proprietario (a seconda del contratto con l'albergo) poiche' sono le date piu redditizie e precluderebbero un guadagno sostanziale.

Ricapitolando: La formula Condo Hotel e' perfetta per chi investe dall'estero, per chi non vuole avere grattacapi legati all'aministrazione ed alla gestione della proprieta' e vuole anche potere usufruire dell'investimento e godere un soggiorno "pagato"

  

Contattatemi per ulteriori informazioni!

Quanto costa comperare o vendere?

UNO SPACCATO DEL ROGITO 

(per capire meglio a cosa si va incontro)

41 mila Dollari al metro quadrato

A Miami sorgono gli attici più costosi mai venduti nel sud della Florida. 

Ciò che stupisce è il prezzo di 3.800 dollari a piede quadrato (pari a circa 0.093 mq, quindi 41 mila dollari a mq), che ne fa le unità condominiali più care di quell’area del mondo. 

I fortunati proprietari e i loro ospiti potranno giovarsi di un pacchetto che contempla la presenza di diverse piscine nel complesso immobiliare, unite a un ricco campionario di servizi, per concedere un’esperienza abitativa di fascia alta, che non dovrebbe deludere nemmeno chi affronta una spesa così elevata.

 Appartengono a una collana immobiliare ancora in costruzione, battezzata Miami Beach Edition, frutto dello slancio imprenditoriale di Ian Schragger. Dallo loro alienazione si è ottenuto un ricavo complessivo di 34 milioni di dollari.

 Questi sfarzosi appartamenti, progettati dal noto architetto John Pawson, dispongono di ampie terrazze panoramiche, di zona giorno a doppia altezza e di un ricco assortimento di amenità, in un quadro definito da materiali e finiture di ottimo livello.

 I fortunati proprietari e i loro ospiti potranno giovarsi di un pacchetto che contempla la presenza di diverse piscine nel complesso immobiliare, unite a un ricco campionario di servizi, per concedere un’esperienza abitativa di fascia alta, che non dovrebbe deludere nemmeno chi affronta una spesa così elevata.

 Miami è una città molto appetibile, che gode di crescente popolarità in diversi ambiti: commercio, immobiliare, lusso, media, vacanze e non solo. La località ha i suoi crediti, come l’appartamento sulla spiaggia più costoso del mondo e la penthouse recentemente venduta da Madonna per 27 milioni di dollari.

Tasse, commissioni, percentuali e balzelli.

La nostra IMU:

Per vari motivi, che non sto qui ad elencare, sulle schede che si possono comunemente trovare online, con tutti i dati relativi ad un appartamento o ad una casa sul mercato, viene menzionata la voce TASSE.

 

Tale ammontare corrisponde alla tassa corrisposta all'erario, in misura relativa al prezzo di acquisto dell'immobile quando l'attuale proprietario ha acquistato l'appartamento.

Questo valore e' calcolato sul prezzo indicato dal rogito, in questo caso: era il
10 Dicembre 2012, quando l'appartamento fu venduto per $469,400.

Il calcolo delle tasse su un immobile e' complesso, ma non complicato. 

In breve: viene calcolato su un valore che tiene in considerazione il prezzo d'acquisto, il valore catastale, il fatto che sia prima casa oppure no e la zona geografica.

Su tale valore, viene imposta una tassa che puo' variare  dal 1.7 al 2.3%. 

(a seconda delle variabili sovramenzionate)

Riportare il valore relativo alla tassa pagata l'anno precedente non ha valore informativo, in quanto non indica in alcun modo la tassa che verra' pagata dal nuovo acquirente. Purtroppo, il sistemone (MLS) lo indica ugualmente.

Consiglio vivamente di non fare mai affidamento su tale valore poiche' non e' indice di cio' che il nuovo proprietario dovra' pagare sulla sua nuova proprieta'.

 La commissione immobiliare.

L'agente immobiliare -negli Stati Uniti- quando lavora per il compratore, lo fa in maniera completamente gratuita. Infatti, viene remunerato per il suo contributo alla transazione, esclusivamente dal venditore. Questo fatto fa comprendere che lavorare con piu' di un agente immobiliare, vuole dire fare lavorare piu' persone, gratis, nell'interesse del compratore. A volte creando doppi appuntamenti e frustrazione generale. Di solito, la commissione corrisposta all'agente e' del 6% (da dividere con l'agente del venditore) sul prezzo concordato al rogito. In alcuni casi particolari, ove il prezzo dell'immobile sia importante (oltre $2M) il venditore puo' contrattare una commissione inferiore con la ditta immobiliare.