Flatiron, 40° solo con Fabrizio.

Brickell Flatiron è una delle novità più interessanti per quanto riguarda il mercato delle torri in pre-costruzione - E' un condominio di lusso in Downtown Miami . Il famoso costruttore di Miami: Ugo Colombo (Santa Maria , Epic, Grovenor House) lancia questo edificio residenziale con un design che rende omaggio al Flatiron Building di New York. Con una caratteristica forma triangolare, Brickell Flatiron offre una varietà di planimetrie, ognuna progettata dall'architetto Luis Revuelta e dal team di progettazione CMC .

Nella parte superiore del 60°piano del Brickell Flatiron (praticamente in cima al mondo), si trova la splendida Sky Terrace, con piscina panoramica sul tetto, cabine, solarium e juice bar circondato da una barriera di vento di avanzata tecnologia. Il tetto offre anche la Sky Wellness Pavilion, un centro benessere panoramico e fitness con pilates/yoga e aerobica, steam room privata e sauna negli spogliatoi uomini e donne.Al 18°piano, vi aspettano la piscina olimpionica e le Jacuzzi termali dell'edificio, insieme con il centro business e le sale riunione state-of-the-art. Alcune delle altre dotazioni comprendono un'area giochi per bambini, sala giochi, sala cinema e sale ricreative.Le residenze di Brickell Flatiron offrono soffitti di 3m nella torre Residence, e di 3,20m negli attici. Le porte scorrevoli in vetro dei balconi vanno dal pavimento al soffitto e sono ad alta efficienza energetica e rendono ogni residenza, luminosa, brillante ed efficiente.
Per la prima volta in assoluto, Fabrizio Cacciatore vi offre in anteprima esclusiva un intero piano in un nuovo edificio di lusso. Il 40°piano del Brickell Flatiron sarà il "Zilbert Floor". Per le prossime settimane, metteremo in vendita 14 appartamenti di lusso in una promozione speciale del gruppo Zilbert. E' la vostra occasione per "vivere al 40° piano nel Flatiron". 

Punti salienti:

• Progettato e costruito da Ugo Colombo, uno dei costruttori più-celebri di Miami (i suoi edifici includono Santa Maria, The Grovenor House e Epic, che sono alcuni dei più grandi condomini di Miami)
• Riteniamo che questo progetto sarà uno dei nuovi punti di riferimento di Miami, semplicemente splendido in ogni modo.
• Le dimensioni degli appartamenti sono contenute, ma saranno costruiti con servizi a cinque stelle. Ogni condominio, indipendentemente dalle dimensioni, da la sensazione di un attico di lusso. Così, si ottiene il massimo del lusso ad un prezzo che molte persone troveranno facile da gestire.
• La piscina panoramica, il centro benessere e le aree comuni sono mozzafiato, probabilmente le migliori in Miami

 

     Abbiamo Day-One pricing, finché dura! Non aspettate.

 

80% di ritorno in 30 mesi

Cari investitori, care investitrici, vi propongo una cosa molto interessante.

I BOT e i CCT danno il 3% se va bene.

 

Questa e' una formula d'investimento a breve periodo con un ritorno del 85% in 30 mesi.

Ve la presento solo adesso, dopo aver personalmente visionato simili progetti andati in porto e chiusi con guadagno.

Vi sono ancora pochissime proprieta' a South Beach rilevanti per questa operazione.
Si tratta di acquisire un terreno edificabile oppure una palazzina Deco' da ristrutturare.
Nel caso del terreno, basta ottenere i permessi per la nuova edificazione, nel caso della palazzina gia' esistente, bisogna agire con finezza ed esperienza per vacare l'immobile completamente prima della sua ristrutturazione.
La formula piu' adottata dagli investitori/costruttori consiste nel rilevare la proprieta' in oggetto e ottenere il permesso dal comune per una ristrutturazione che massimizzi i metri costruibili e quindi ottenere il maggior numero di unita' da rimettere sul mercato.
La lottizzazione di South beach e' tale che quasi tutte le palazzine siedono su circa 8000 piedi quadrati (circa 743 metri quadrati). Le strutture hanno un fronte strada piccolo, ma sono molto profonde in lunghezza. Il lotto tipico e' di 15m x 49m.
Su questa area, la costruzione (o ristrutturazione) ideale e' quella di edificare 3 piani con 8 unita' ciascuno, per un totale di 24 Unita'. (mix di 1 e 2 vani con metrature quadrate da 60 a 100 per appartamento)

• Acquisizione terreno o palazzo esistente: $2M
• RIstrutturazione/edificazione + permessi: $2M
• Totale investimento: $4M
• Vendita 24 unita' a $300K l'una: $7.2M
• Rendita netta: S3.2M (80% sull'investimento)

Ora: c'e' questo terreno, per ora adibito a parcheggio. E' di fianco a Lincoln Rd. Probabilmente la zona piu' desiderata di South Beach, con il piu' grande valore intrinseco di ogni altra proprieta' immobiliare.
La uso come esempio, anche se non e' in vendita. Anche se tutto e' in vendita per il giusto prezzo.
Si tratta di un lotto doppio: 15.000 piedi quadrati. (1450 metri quadrati circa)
Immaginiamo di tenere 450 metri quadrati a disposizione per parcheggio (nell'area deco' non ci sono quasi mai parcheggi) e/o per area comune con BBQ e piscinotta
(nell'area deco' non ci sono quasi mai BBQ e piscinotte)
L'area edificabile disponibile e' di 1000 m² x3 = 3000 m²
Volendo costruire appartamenti da una e due camere da letto, partendo da 70 fino ad arrivare a 110m² l'uno, se ne possono fare 18 da 70 metri e 15 da 110 metri.
La media degli ultimi 6 mesi, al rogito, in zona e' di $420 al piede quadrato = $ 4.375 al metro quadrato.

Su questa particolare avventura, 

si puo' calcolare un introito finale di $4.000 x 3000 m²= $12M

Teniamo presente che l'impatto del costo di costruzione e' maggiore rispetto alle unita' con area minore:

• Acquisto terreno: $2.5M
• Edificazione e permessi: $3.5M
• Totale investimento: $6M
• Vendita 33 unita': $12M
• Rendita netta: S6M (100% sull'investimento)

Ecco il terreno che ho in mente:

 

Ecco come puo' diventare:

 

Essendo questa, finalmente, una formula di successo gia' sperimentata e oculatamente implementata, spero possa interessare i singoli, o i gruppi d'investitori che vogliano usufruire del mio servizio immobiliare e della struttura che ho in cantiere per realizzare il progetto dall'inizio fino al suo completamento.

La parte finanziaria:

L'investimento iniziale che occorre e' quello per l'acquisizione del terreno. Allo stesso tempo bisogna verificare se si possono ottenere i permessi (l'acquisto e' chiaramente contingente alla possibilita' di avere l'edificabilita' dal comune).
Se tutte le carte sono in regola, la prima tranche d'investimento si potrebbe aggirare intorno ai $3M .
A questo punto, o anche piu' velocemente, si preparano i piani architettonici e i renderings. Quindi, lLe unita' vengono messe sul mercato, poco a poco, alzando i prezzi con l'andare del tempo. Tali vendite (su carta) servono a finanziare parte della costruzione a venire. Solitamente, questi progetti riescono a vendere ben oltre l'80% dell'inventario disponibile entro i primi 6 mesi dall'entrata sul mercato. I compratori su carta, sborsano il 50% del prezzo d'acquisto al momento in cui vengono installate le fondamenta del progetto ($5M). A questo punto il costruttore/investitore e' gia' rientrato del suo investimento iniziale, piu' guadagno. A soli 6 mesi dall'inizio del progetto.

Siete interessati?

 

Questa non l'ho tradotta. Miami avra' la silhouette di New York!

ICON BRICKELL, a three-tower complex in Miami’s financial district, was supposed to be a flagship project for the Related Group, the city’s top condominium developer. It would boast 1,646 luxury condos, a 91-metre-long pool, and a hundred 22-foot columns in its entryway. By 2010, however, it had become a symbol of the excesses of the city’s building boom, and Related was forced to hand two of the towers to its banks. Miami condo prices plunged to 60% below their peak. The vacancy rate jumped to 60%. Predictions flew that the market, the epicentre of America’s property crash, would take ten years to come back, or even longer.

The speed of the recovery has surprised everyone. Condo prices are already back near peak levels in Miami’s most desirable areas, and at 75-80% elsewhere. The available supply of units has fallen back to within the six-to-nine-months-of-sales range considered normal, from a stomach-churning 40 in 2008. Only 3% of condos are unoccupied. Sales of condos and single-family homes are above pre-crisis levels across Miami-Dade County. Commercial property, too, has rebounded, with demand outstripping supply. Developers are once again relaxed enough to crack jokes. “I call the current expansion the Viagra cycle,” jokes Carlos Rosso, Related’s president of condominium development. “We just want it to last a little longer.”

The recovery has been partly driven by low interest rates and bottom-fishing by private equity, which helped to clear excess inventory. But the biggest factor is that the city nicknamed the “Capital of Latin America” has attracted a flood of capital from Latin America. Rich people in turbulent spots such as Venezuela and Argentina are seeking a safe haven for their savings.

Estate agents are also seeing capital flight from within the United States. Individuals pay no state or city income tax in Miami, unlike, say, New York, whose mayor wants to hike taxes on the rich further. “Somebody said to me, ‘Give me three reasons why this will continue.’ My answer was: Maduro, Kirchner and De Blasio,” chuckles Marc Sarnoff, a Miami city commissioner, referring to the leaders of the capitalist-bashing regimes in Venezuela, Argentina and New York.

Another attraction is the 40% rise in Miami condo rents since 2009, buoying the income of owners who choose not to live in the tropical hurly-burly that Dave Barry, a local author, calls “Insane City”. Brokers report increased business from Eastern Europe and the Middle East (Qatar Airways will fly direct to Miami from June), and an uptick in inquiries from Chinese buyers.

Is another bubble forming already? Developers say this time is different, and in some ways it is. In a few years Miami has gone from the most- to the least-leveraged property market in America. Buyers of new condos typically have to put 50% down, half of that before building starts. Banks are loth to extend construction loans unless 60-75% of the units are already sold. In both residential and commercial projects, they require developers to put in much more equity than before. Mr Rosso says Related now puts in three times as much, which limits its ambition. The firm now has 2,000 condos in the works, a tenth of what it was building in 2007.

Still, a supply glut is possible. With developers gung-ho again, around 50 towers are under construction or planned in downtown Miami (including the Porsche Design Tower, whose well-heeled inhabitants will be able to take their cars up to the level on which they live in a special lift—this is useful if you really love your car). More were added last month when Oleg Baybakov, a Russian mining-to-property oligarch, bought a trio of condo-development sites for $30m, more than triple their assessed market value in 2013.

Miami’s developers are adept at using “smoke and mirrors” to hide the true number of pre-sold units, says Peter Zalewski of Condo Vultures, a property-intelligence firm. Some see the first signs of trouble. The stock of unsold condos and houses has crept up slightly since last summer. A local broker says that Blackstone, a private-equity firm with a taste for bricks and mortar, bought $120m of properties with his firm’s help in 2013 but “won’t do anything like that this year”. Mr Zalewski says banks are competing harder to finance certain projects, but this may not be a sign of unadulterated bullishness. They may simply be betting that many of the 134 towers proposed but not yet under construction in South Florida won’t get built—meaning the 57 that have already broken ground will do better than forecast.

Much will depend on whether Latin Americans remain addicted to Miami property and, should their ardour cool, whether Americans and others would take up the slack. Few domestic buyers are comfortable putting 50% down, especially when most of it is at risk if the project fails. One or two developers have begun to accept 30% down, a possible sign of increased reliance on home-grown buyers.

The market should get a fillip from the current and planned redevelopment of several chunks of downtown Miami. One of the most ambitious projects is Miami Worldcenter, a 30-acre retail, hotel and convention-centre complex that will feature Bloomingdale’s, Macy’s and a giant Marriott hotel. A science museum will soon join the art museum.