La domanda e' di gran lunga maggiore dell'offerta

Ieri sera sono andato a cena con un cliente cinese. L'ho portato in un nuovo ristorante, appena aperto a SOFI. Prime Fish.

Il ristorante e' carino, ben arredato, con una buona selezione di cocktails. Le cameriere sono tutte MOLTO carine. La specialita' e' il pesce, ma anche la carne ha una buona sezione nel menu'.
I prezzi sono altissimi, non giustificano la qualita' di per se', ma sono un sintomo della location in cui si trova il ristorante.
Aprire un ristorante/attivita' tra la quinta e South Pointe Drive, vuole dire successo.
La domanda e' di gran lunga maggiore dell'offerta.
Intorno al nostro tavolo c'erano innumerevoli proprietari di Audemars Piguet, Louis Vuitton, Cartier, Prada e Rolex, "piloti" di Porsche, Bentley, RR, e Aston Martin. 
Gente che paga il conto senza guardarlo, come se stessero mettendo le monetine nel parchimetro. Conti da 3/4/500 dollari a tavolo.
La coda per il parcheggio custodito era lunga due isolati, alle 19:30.
Voglio dire che a Miami, si trovano le persone piu' ricche del mondo, finalmente. Le opportunita' per aprire un'attivita' qui ci sono ancora, benche' scarse, ma ci sono.
Gli affitti sono carissimi ($21.000, per 100 metri quadrati, al mese) ma il ritorno commerciale e' incredibile.

Nel 1984 sono rimasto di pietra quando mi chiesero diecimila Lire per una Coca Cola a Porto Cervo.
Oggi non sono stupito di pagare $25 per un Old Cuban da Prime Fish.

Il commercio funziona cosi', se c'e' richiesta, e l'offerta e' ridotta, i prezzi salgono. E' la legge del mercato. A Miami Beach, la gente con possibilita' e' molta, moltissima, e l'offerta di buon servizio e' ridotta, ridottissima.
Avere la fortuna di essere lungimiranti, a breve termine (sei mesi), puo' significare l'inizio di un'attivita' remunerativa per i prossimi 10 anni.
Solo un anno fa, un mio cliente con il braccino corto ha perso l'occasione della vita, non volendo chiudere l'acquisizione di un "natural shakes bar" a SOFI. Oggi si mangia le mani, perche' cio' che un anno fa portava SEICENTOMILA dollari all'anno di fatturato lordo, oggi porta piu' di DUE MILIONI. (mantenendo inalterate le spese fisse).

La negoziazione e' andata a monte per una discrepanza di $20.000.

Cercasi imprenditori con le palle che vogliano investire il giusto, per poter guadagnare l'inverosimile.

 Attendo vostre.


 

Domande

Se avete qualsiasi domanda sul soggetto immobiliare o Miami in generale, vi prego di scrivermi, cosi' che rispondendo ad uno di voi, possa dare delucidazioni a tutti coloro che seguono il blog!

Grazie.

 

Ecco perche' Miami e' la nuova Wall Street del Sud.

Miami attira i LeBron James di Wall Street, Dwyane Wade di Greenwich Equity e Chris Bosh di Boston — Titani finanziari che stanno traslocando per pagare meno tasse e mantenere uno stile di vita di lusso nel mezzo di una scintillante scena sociale.

Miami e' già il 2°hub finanziario più popolare nel paese dopo New York e Miami Downtown Development Authority sta facendo tutto il possibile per rendersi attraente ai banchieri attraverso un'iniziativa denominata la campagna DWNTWN.

Si dice che Lloyd Blankfein e Leon Black abbiano acquistato condomini a Miami recentemente, e l'ultimo pezzo grosso a spostare i suoi affari è Mark Spitznagel, fondatore dell'hedge fund Universa Investments.

"Le politiche di business in Florida... offrono l'ambiente ideale per noi, per espanderci," ha detto Spitznagel. "Mi sarei aspettato di vedere più aziende come Universa votare con i piedi e trasferirsi in un ambiente più ospitale per il business e le tasse, soprattutto perché molti governi locali stanno cercando di stringere la presa sulle imprese".

Inoltre, la vita notturna e le spiagge non sono male.

Miami è un gateway finanziario verso le Americhe.


Mentre New York rimane il centro indiscusso dell'universo degli hedge fund, ci sono circa 70 hedge e private equity fund ora con sede in Florida.

Everest Capital, che gestisce una stima $2,3 miliardi, ha sede a Miami insieme a società di private equity come Trivest e HIG Capital.

E con il crescente mercato Latino, iniziare un'attivita' a Miami significa capitalizzare una crescente base di clienti latinoamericani.



Tasse piu' basse significano più soldi in tasca.

In Florida, non ci sono imposte statali sul reddito individuale, ne' imposte immobiliari e nessuna tassa sulle plusvalenze di capitale.

Quindi se ci pensate, un gestore di fondi hedge che riporta $1 milione nella dichiarazione dei redditi può aspettarsi di pagare solo il governo federale, mentre i suoi omologhi che vivono nella città di New York e in Connecticut sborsano un extra $104.300 e $67.000 rispettivamente.

Ugualmente, si puo' approfittare dei molti negozi di lusso di Miami .

Leader della nazione nelle vendite di auto di lusso, Miami è un epicentro per auto esotiche e stravaganti.

Quasi il 14% di tutte le vetture vendute in Florida sono marchi di lusso rispetto all'11% di New York.

Ancora più interessante, il reddito di famiglia medio nel 2013 in Florida è minore di New York, a 42.751 $ e $60.663 rispettivamente.
Le case sono spaziose e private, a prezzi che non svuotoano la banca di un WallStreeter.

Ancora più di un motivo per fare il salto in Florida, è più conveniente possedere una casa nella contea di Miami-Dade che affittarne una. Secondo Miami Association of Realtors, il prezzo di vendita medio e' $235.000 rispetto a $442.600 di New York.

A proposito, il costo della vita di New York è quasi il 30% al di sopra della media nazionale rispetto al 10% di Miami.
In più, il tempo sembra essere sempre cosi'

La temperatura media tutto l'anno a Miami è 76 gradi Fahrenheit e i benestanti di tutto il nord-est lo sanno.

Ottobre-Marzo è considerata l'alta stagione per balli di beneficenza, per le cene esclusive e yacht-party per i capitalisti, i gestori di hedge fund e altre società di investimento-guidato.
Parlando di yacht-party, Miami ha il porto più grande del mondo.

Nel 2013, circa 4 milioni di passeggeri sono passati attraverso i terminali del porto di Miami.

I corsi d'acqua di Miami sono un paradiso per un diportista con vicinanza a Cuba, Cancun, Bahamas, Repubblica Dominicana e ovunque nei Caraibi.
E le spiagge sono così grandi che vi potete già dimenticare degli Hamptons.

Separata dalla terraferma da Biscayne Bay, Miami Beach è un'isola esclusiva con 15 km di spiagge incontaminate.

Recentemente nominato come una delle top-five cittadine del mondo, Miami Beach è un parco giochi internazionale a pochi passi da una chiassosa vita notturna di Ocean Drive.

Se non viaggi con yacht privato, ci sono tre aeroporti.
L'aeroporto internazionale di Miami è classificato 3 ° negli Stati Uniti per traffico internazionale di passeggeri con 33,5 milioni di viaggiatori.

Ai piloti con jet privati vengono offerti un hangar privato, servizi di rifornimento, dogana e immigrazione. La struttura è aperta 24 ore al giorno e dispone di una zona doccia, salone pilota, Wi-Fi e servizi di noleggio auto.

Le conferenze per gli investitori finanziari, permettono di riempire comunque gli aeroporti con Wall-Streeters per tutto l'inverno.

Miami è già strapiena di Wall-Streeters che vanno e vengonoper tutto l'inverno perché i managers amano avere conferenze qui' mentre fa freddo a New York. Come esempio ulteriore, la conferenza di Morgan Stanley-Lyford Key fu spostata da Bahamas a South Beach.

E sappiamo che queste conferenze, non solo hanno invitati molto preparati ed interessanti, ma anche eventi cool per i partecipanti.

Non c'è bisogno di cercare nuovi ristoranti di cui innamorarsi, dal momento che un sacco di preferiti di NYC sono anche a Miami.

Lo stesso vale per la vita notturna incredibile di Mami.
Ci sono più di 500 bar e club a Miami.

Poi naturalmente ci sono i nativi di Miami. LIV nell'Hotel Fontainebleau è la discoteca più costosa di Miami Beach. Kim Kardashian ha avuto il suo compleanno qui' con Kanye West (se questo significa qualcosa a voi).

Altri hotspot includono Clevelander, un iconico bar e hotel sulla spiaggia , Cameo, un posto amato dai DJ, e WALL.
Poi c'è il party non stop che è Art Basel.

Rappresentando un ramo della fiera d'arte annuale di Basilea, in Svizzera, Art Basel Miami Beach è un pot-pourri stellato di artisti, galleristi, collezionisti e pezzi grossi.

L'afflusso dei super-ricchi in presenzaad Art Basel, trasforma i cinque giorni del festival in un programma apparentemente infinito di nightclubbing e cocktail party a bordo piscina.

Per i Wall-Streeters, il party di Art Basel di Jim Chanos è un must assoluto.



Durante il giorno, potrete crogiolarvi nella cultura di Miami. La città ha 194 musei, teatri, stadi e 626 gallerie e sale da concerto, tra cui il nuovo Miami Art Museum Perez.

E con oltre 960 edifici, il quartiere Art Deco di Miami Beach è casa della più grande collezione al mondo di architettura Art Deco.

I 25 isolati pieni di arte deco' sono una rappresentazione classica del lusso di Miami, il suo glamour ed esuberanza.





Non mancheranno gli avvistamenti di celebrita' di NYC .

Miami è piena di celebrità A-list come Anna Kournikova, Oprah, Shakira, Lenny Kravitz, Gloria Estefan ed ex procuratore generale Janet Reno.

Miami è sede di una delle squadre più emozionanti della NBA, i Miami Heat.

I Dolphins sono anche qui, se vi piace il calcio.

Qui è dove potreste vivere a Miami...

Il sogno americano - italiano

Parlando esclusivamente in termini immobiliari, una grande parte degli investitori ltaliani sembra inseguire uno specifico sogno condiviso. Trovare un appartamento che si possa affittare 8-9 mesi all'anno in modo da creare guadagno (almeno il 6% netto), e che sia libero i rimanenti mesi, cosi' che i proprietari possano goderselo per le loro vacanze. Inoltre deve anche essere direttamente sul mare nonche' l'affare del secolo sotto prezzo di mercato.

 Il problema, a Miami, risiede nel fatto che quasi tutti i condomini non permettono affitti a breve termine. Solitamente si deve afittare il proprio apartamento per un minimo di 6 mesi. Cio’ rende dificile trovare inquilini che stiano 6-9 mesi e poi vadano via. Inoltre, rende impossibile affittare a settimana o al mese ai turisti. 
Ad oggi ci sono due opzioni per rendere questo sogno...realta’. La formula condo-hotel e il Decoplage.
Il Decoplage e' un palazzo del 1965, per gli standard americani vuole dire che e' vecchio.
Si trova pero' alla fine di Lincoln Rd, sul mare. Una posizione veramente fantastica. E' lunico condominio che permette affitti a breve termine. Concierge, Valet, Piscina, Palestra. Purtroppo pero' non e' molto bello, molte delle unita' disponibili per la vendita sono ancora da ristrutturare. Il gusto italiano viene offeso dall'apparenza vetusta di questi appartamenti e talvolta delle zone comuni.

Piscina del Decoplage

I prezzi sono in linea con la media di Miami Beach e variano da $6,000 al metro quadrato per un appartamento mediocre fino a $9-10,000 al metro per un appartamento gia' ristrutturato.
A conti fatti, su 12 mesi di possesso ed accurata gestione, ci si ritrova storicamente in mano con poco piu' del 3,5% netto di guadagno. Molto meno delle aspettative degli investitori italiani.
I due alberghi sul mare che offrono la formula condo-hotel a prezzi medi sono il W sulla 21° strada e l'Hilton Bentley di fianco a Nikki Beach.
(entrambi da $10,000 al metro quadrato in su)
L'albergo offre l'opzione di usare l'appartamento che si acquista, e di rimetterlo sul mercato quando non viene usato dal padrone. Usandolo come una normale camera d'albergo e poi dividendo gli utili con il proprietario. Vedi post: La formula Condo Hotel.
A conti fatti, anche qui, si porta a casa un utile medio del 4,5/5% sul capitale investito.
Pero' le camere d'albergo sono piccole, non si possono lasciare le proprie cose quando si va via, se si va in vacanza a Natale e a Pasqua ci si mangia tutto il guadagno delle stagioni alte di Miami e a volte l'albergo impone delle date in cui non si puo' andare.
Il sogno americano-italiano non e' facilmente ottenibile. Bisogna per forza di cose raggiungere un compromesso.

Stanza al W

Investimento da mettere a guadagno con gli affitti.

OPPURE

Investimento da essere sfruttato dal proprietario, i suoi amici e parenti, per vacanza, diversificazione del proprio portafoglio d'investimenti e speranza di futura plusvalenza dell'immobile in concomitanza con un favorevole cambio Euro-Dollaro.

La combinazione desiderata dai piu', non c'e' a SOBE.
Un progetto in prossima costruzione che ha grande potenziale e' il 1215 on West, ma non e' sul mare.

Questo post e' molto generico e fa di ogni erba un fascio. Per correttezza professionale, vi spiego come la legge locale e i regolamenti condominiali richiedono che gli affitti vengano regolati. 

Chiaramente vi sono le eccezioni del caso nonche' i "cosi' fan tutti", ove le regole non vengono seguite. Gli appartamenti vengono lo stesso affittati a breve periodo, la gestione diventa sotterranea e oscura, senza contratti registrati. Le ricevute e le fatture scompaiono, l'utile non si riesce piu' a calcolare. Il commercialista ha difficolta' a preparare la dichiarazione dei redditi. Si dorme male la notte perche' non si e' pagata la tassa turistica sugli affitti brevi...etc.etc.

Io non lo consiglio, ne lo propongo. Anche se c'e' chi lo fa.

Come comperare in Pre-Costruzione, non rimaniamo nel dimenticatoio

Il grande boom delle pre-costruzioni a cui stiamo assistendo ormai da mesi, sta portando nuovi investitori a Miami. A volte gli investitori sono preparati e avvezzi al sistema, a volte sono nuovi sul mercato e si trovano davanti alla pressione esercitata su di loro dai venditori-costruttori.

I developers (i costruttori) sono molto sicuri di se, ultimamente, poiche' hanno alle spalle grandi storie di successo e vendite da record. Come spiego nel post: http://fabriziomiami.blogspot.com/2013/03/pre-costruzioni-un-nuovo-boom.html
non appena i venditori mettono sul mercato i loro progetti, vengono quasi immediatamente presi al volo dai compratori. Ho assistito a vendite fulminee di progetti dove il 60-70% dell'intero palazzo veniva prenotato nel giro di 10-15 giorni.

Il Prezzo

I costruttori hanno deciso di indicare i loro valori di vendita in modo che non ci sia bisogno di contrattazione sul prezzo. Sebbene noi siamo abituati a contrattare un po' su tutto, dobbiamo abituarci all'idea che alcune cose non sono trattabili: i prezzi pre-costruzione.

Al supermercato non trattiamo sul prezzo. Dal giornalaio non trattiamo sul prezzo. Al bar non trattiamo sul prezzo.

Non stiamo parlando di comperare patate, ma teniamo presente la condizione del mercato. La domanda e' piu' forte dell'offerta. Conseguentemente, i compratori non hanno il lusso della negoziazione. Se i costruttori/venditori stipulano un prezzo, hanno la fortuna di poterlo richiedere, senza contrattazione.

I prezzi stabiliti sono buoni, anzi ottimi. Accaparrarsi il primo livello di prezzo e' un lusso da non lasciarsi sfuggire. Chi arriva tardi, magari al terzo giro di prezzi, puo' eventualmente trattare, ma non al primo giro, no.

Sono esausto, testimone di trattative tra Venditore/Compratore. Il sangue ribolle, i nervi saltano, gli animi si infiammano. Per togliere 2-3 mila dollari dal prezzo finale. Ne vale la pena?

Acquistando al primo giro di prezzi vi viene garantita (quasi) una plusvalenza del 30% sull'investimento al momento del rogito.

Vogliamo veramente andare in guerra per poche migliaia di dollari fin dal principio?

Stiamo parlando della nuova New York. Lo skyline di Miami e' in espansione, un'espansione vertiginosa. Se vi avessero proposto un attico sulla 56esima a Manhattan 35 anni fa a $2500 al metro quadro lo avreste lasciato andare perche' non ve lo davano a $2450? Forse si, ma oggi vi mangereste le mani, e pure i piedi, per non averlo comperato al prezzo richiesto. Miami e' la nuova New York, chi non lo vede rimarra' 'purtroppo nel dimenticatoio.

Marina Palms. Fantastico progetto a Miami.

MARINA PALMS

Inspired by Life On The Water.

EAST VIEW

PROPERTY FEATURES
750 linear feet of waterfront on 14 acres
Full-service marina and yacht club
468 luxury residences in two waterfront towers
Gated entry
Access-controlled garage parking
24-hour security and video surveillance

STATE-OF-THE-ART PRIVATE MARINA

CURATED LUXURIES

Throughout its spacious, beautifully appointed residences, lush waterfront grounds and immaculate private marina, Marina Palms offers amenities, services and
technologies designed to enhance every aspect of sophisticated waterfront living.

YACHT CLUB & MARINA AMENITIES

FULL-SERVICE MARINA

112-slip private marina for yachts up to 90 feet in length
Full-time dock master
Full-service yacht club concierge
Fueling services
Dockside high-speed Internet and cable TV
Well-equipped sundry store
Picturesque marina promenade

PANORAMIC VIEWS

 

BUILDING FEATURES
Gated entry
Access-controlled garage parking
24-hour security and video surveillance
WiFi throughout all common areas
e-Concierge app for iPad/mobile access to the wide array of
Marina Palms services and amenities
High-speed elevators
Lavish spa with sauna, steam and private treatment rooms
Men’s & women’s locker rooms
State-of-the-art fitness center
Professional grade studio for yoga/pilates
News café with daily newspaper service
Club room with 100” television
Billiards table with bar
Executive business lounge with conference room
Pet-friendly environment
Activity rooms for children and teens
OUTDOOR AMENITIES
Watersports, including jet skiing, kayaking, waterskiing,
windsurfing and snorkeling
14-acre lifestyle enclave with 750 linear feet of prime waterfront
Resort-style pool deck with infinity pool, hot tub and stunning
waterfront views
Outdoor gourmet kitchen
Children’s pool
Children’s outdoor playground
Convenient access to the dog park at East Greynolds Park
Pet station
SERVICES
24-hour valet parking
Personal butler service
On-site car wash service and detailing
Pool attendants
Pet spa services

LET THE FUN BEGIN

Age-appropriate social spaces invite younger residents to gather with their peers. From teen get-togethers
to toddler play dates, these dedicated lounges are designed
with their youthful occupants’ needs in mind.

TEENS’ ROOM

NEWS CAFÉ

THE UPSIDE OF DOWNTIME

Marina Palms dedicates its generous program of indoor amenity space to residents’ social and recreational pursuits.

KIDS’ ROOM FITNESS CENTER

CUSTOMIZE YOUR LIFE ON THE WATER

Imported Italian kitchen cabinetry by Snaidero with stone countertops
Grohe bathroom fixtures
Sub-Zero and Wolf appliances
Elegant, floating Italian bathroom vanities by Snaidero Frameless glass enclosed showers with handheld head in bathrooms Deep private terraces with glass railings
Expansive marina and panoramic water views Freestanding soaking tub in master bathroom Large, walk-in closets
Smart-technology ready
Solid-core doors throughout
Sound-insulated walls throughout
Spacious, open floor plans with ceiling heights of 9’+
Full-sized, front-loaded washer and dryer in every residence

ITALIAN KITCHENS WITH PREMIUM APPLIANCES

OPULENT BATHROOMS ELEGANT MASTER BEDROOM

AREAS OF INTEREST

Ideally situated off Biscayne Boulevard at 172nd Street, Marina Palms puts you within minutes of South Florida’s most celebrated shopping, dining and entertainment venues, while two international airports bring the rest of the world within easy reach.
1 Aventura Mall
2 Bal Harbour Shops
3 Oleta State Park
4 Sunny Isles Beach
5 Gulfstream Park Racing, Casino & Village
6 Boat access at Haulover
7 Turnberry Isle Golf Course
8 Restaurants
9 Intracoastal Waterway
10 Arthur Snyder Tennis Center
11 Dog Park at East Greynolds Park
12 Equidistant from Downtown Miami/Brickell and
Fort Lauderdale
13 Close to South Beach nightlife and
Key Biscayne attractions
14 Equidistant from Miami and Fort Lauderdale
International Airports
15 Aventura Hospital & Medical Center

AVENTURA MALL

GULFSTREAM PARK

BAL HARBOUR SHOPS

TURNBERRY ISLE GOLF COURSE

LAS OLAS BOULEVARD SOUTH BEACH

PROJECT FACTS

Developer: Marina Palms Residences North LLC
and Marina Palms Residences South LLC Architect: Slattery and Associates Designer: Interiors by Steven G
Number of residences: 468 (two 234 unit towers)
Number of floors: 25 stories
Architectural size of units: 1,528 SF to 2,599 SF (excludes penthouses)
Unit layouts: 2 BR /2 BA to 3 BR /3.5 BA (excludes penthouses)

DEVELOPMENT TEAM

Developers are joint venture entities affiliated with
The Plaza Group and The DevStar Group.
Founded by Neil Fairman, The Plaza Group has successfully developed the 240-unit, 42-story Ocean Palms condominium on Hollywood Beach, and The Palms, a luxury condominium with 196 units in two, 32-story towers, located on Fort Lauderdale Beach.
The DevStar Group is a development and investment firm headquartered in Miami. Principals Anthony Burns and George Helmstetter have spearheaded the
redevelopment and sales efforts of the 47-story Paramount Bay and Ocean House South Beach. For Marina Palms, DevStar is partnering with iStar Financial, a publicly traded,
$7 billion finance and investment company.
THE PALMS PARAMOUNT BAY OCEAN PALMS OCEAN HOUSE

 

ORAL REPRESENTATIONS CANNOT BE RELIED UPON AS CORRECTLY STATING THE REPRESENTATIONS OF THE DEVELOPER. FOR CORRECT REPRESENTATIONS, MAKE REFERENCE TO THIS BROCHURE AND TO THE DOCUMENTS REQUIRED BY SECTION 718.503, FLORIDA STATUTES, TO BE FURNISHED BY A DEVELOPER TO A BUYER OR LESSEE.

OBTAIN THE PROPERTY REPORT REQUIRED BY FEDERAL LAW AND READ IT BEFORE SIGNING ANYTHING. NO FEDERAL AGENCY HAS JUDGED THE MERITS OR VALUE, IF ANY, OF THIS PROPERTY. We are pledged to the letter and spirit of U.S. policy for the achievement of equal housing throughout the Nation. We encourage and support an affirmative advertising and marketing program in which there are no barriers to obtaining housing because of race, color, sex, religion, handicap, familial status or national origin.

 

17201 Biscayne Boulevard, North Miami Beach, FL 33160