I prezzi dei terreni a Miami.

Gli esperti del settore concordano sul fatto che con i mercati in veloce movimento nel sud della Florida, è naturale che le persone si chiedano se siamo nel bel mezzo di una bolla dei prezzi dei terreni.

Il mercato si sta muovendo decisamente verso nuovi confini inesplorati con prezzi a, o al di sopra, dei massimi di tutti i tempi, ma guardiamo questa tendenza in modo più positivo di quanto negativo per il lungo termine.

Miami si sta muovendo in una nuova dinamica, e le prospettive storiche non saranno rilevanti entrando in questo nuovo paradigma, la scarsità di prodotto e l'aumento della domanda stanno guidando i prezzi, con forti fattori di domanda convergenti.

Mi riferisco a quello che è successo a New York 20 anni fa come analogia a quello che sta accadendo a Miami. Dopo che i funzionari hanno lavorato sulla diminuzione della criminalità e dei problemi sul paesaggio, la domanda immobiliare si sentiva a suo agio e sicura. L'offerta di terreni era limitata, vincolata sull'isola e la domanda continuava a rinforzarsi. 

Allo stesso modo, c'è domanda proveniente a Miami, e non è solo per le spiagge o il nostro bel tempo. Piuttosto, i fattori della domanda derivano dall'aumento delle infrastrutture, del commercio, del turismo, una maggiore capacità di trasporto e di settori come la sanità, i servizi finanziari e la tecnologia legale e pura alimentata da Internet.

Gli investitori e gli acquirenti che Miami sta vedendo non sono persone del tipo "mordi e fuggi", ma coloro che sono pronti e in grado di resistere alle oscillazioni nel mercato.

Abbiamo una nuova razza di investitori che guarda ai motivi della domanda. C'è una larga e profonda domanda in attesa.

Certo, ci saranno aggiustamenti lungo la strada. Se c'è troppa domanda a colpire il mercato, allo stesso tempo, ci saranno aggiustamenti temporanei dei prezzi fino a quando la domanda si livella.

Quando una proprietà di 1,25 acri (mezzo ettaro) si vende per $125 milioni, e' chiaro che le persone cominceranno a chiedersi se non ci sia veramente una bolla dei prezzi dei terreni. Mi riferisco ad un lotto vacante da poco venduto ad una catena alimentare Argentina, lungo la Biscayne Boulevard a Miami.

E 'importante ricordare che non è tanto la dimensione dei terreni, ma ciò che può essere costruito su di essi che giustifica il prezzo.

L'aumento dei prezzi dei terreni non preoccupa di per se, soprattutto perché le proprietà sono in fase di costruzione e gli investitori stanno accettando tassi di rendimento inferiore, che significa che sono "investiti nei progetti per il lungo termine" e possono attendere le future oscillazioni del mercato.

"Viene creata una bolla quando c'è troppa offerta e la domanda non e' sufficiente", la situazione di Miami è l'opposto.La crescita della popolazione produce domanda di edifici retail, residenziali e uffici. "Florida ha aggiunto 250.000 nuovi residenti permanenti netti l'anno scorso, e abbiamo anche frequenti visitatori che spendono i loro soldi qui.

Con la popolazione in crescita in tutto lo stato, i prezzi dei terreni nelle zone più desiderabili di Miami-Dade aumenteranno ad un ritmo più veloce, anche se non tutti i terreni verranno costruiti alla stessa velocità.

C'è un limite a ciò che i costruttori possono giustificare per la spesa per l'acquisto di un terreno, ma finché la domanda rimane forte e il valore del prodotto finale continua, si può spendere un po 'di più.

Negli ultimi 3 anni e mezzo, il prezzo medino delle case unifamiliari in tutta Miami-Dade è aumentato del 55%. Nel Gennaio 2011, il prezzo mediano era 162 mila dollari e, nel Luglio 2014, era $ 251.000.

Un mercato residenziale equilibrato solitamente si avvale di inventario disponibile tra i sei ei nove mesi, e questo è quello che abbiamo adesso. Abbiamo abbastanza nuova offerta nel mercato dei condomini ma stiamo vedendo un aumento della domanda di case unifamiliari.