Guida all’acquisto immobiliare
Nozioni di Base Preliminari
Acquistare un immobile a New York e’ molto piu’ facile di quanto si possa pensare basta essere a conoscenza di alcune nozioni di base e affidarsi ad un agente di fiducia che possa essere di supporto in tutte le fasi della compravendita. In collaborazione con Ivana Lo Stimolo agente di riferimento a New York.
Ivana Lo Stimolo
Licensed Real Estate Salesperson,
Elaine Clayman Team at Brown Harris Stevens Residential Sales, LLC
cell: 646.919.0615
ilostimolo@bhsusa.com 445 Park Avenue, 11th floor
I. Rapporto di esclusivita’
Il mercato e’ organizzato in modo tale che tutte le agenzie immobiliari condividono le proprie esclusive. Brown Harris Stevens ha accesso in tempo reale al completo inventario disponibile sul mercato, non c’e’ bisogno dunque di lavorare con diversi agenti come succede in Italia. Al contrario e’ importante creare un rapporto d’esclusivita’ per evitare sovrapposizioni con altri agenti che possono poi creare rallentamenti e confusione nel processo di ricerca e selezione dell’immobile.
II. Commissione per l’acquirente
Le commissioni immobiliari sono sempre a carico dei venditori. Tutti i nostri servizi sono gratuiti perche’ pagati dal venditore, in caso d’acquisto. La commissione d’agenzia pagata dal venditore e’ pari al 6% ed e’ calcolata sul prezzo di vendita finale.
III. Notaio = Real Estate Lawyer
La figura del notaio non esiste negli Stati Uniti ed e’ sostituita dal Real Estate Lawyer, avvocato specializzato in transazioni immobiliari, che rappresenta il compratore e gestisce il rapporto legale con la controparte. 3
IV. Condo vs Coop – Cosa comprare?
Sono due le tipologie di immobili a New York: Condo e Coop. Chi compra a scopo d’investimento acquistera’ un Condo o un New Development (quando si tratta di nuova costruzione). Queste due tipologie d’immobili permettono la completa proprieta’e la libera locazione dell’appartamento. Le fasi d’acquisto sono molto piu’ snelle e possono essere gestate anche da lontano. Un Board gestisce e regola le politiche di condominio.
Chi invece acquista un immobile per uso personale e ha intenzione di affittarlo solo per un determinato periodo di tempo (2 anni ogni 5 anni e’ una prassi molto diffusa) puo’ considerare l’acquisto di un Coop. Con l’acquisto di un Coop non si ha la piena proprieta’ dell’appartamento ma si otterranno delle shares (azioni) rilasciate dal “Coop Board”, un vero e proprio consiglio d’amministrazione che gestisce il palazzo e che seleziona potenziali acquirenti/affittuari in base a vari fattori e regole dettate dalla singola Coop Board.
NB: I New Developments o le Conversioni da Coop a Condo possono usufruire di forti riduzioni fiscali sulle Tasse di Proprieta’ (Real Estate Taxes). Tali riduzioni sono distribuite su 10-25 anni a seconda del progetto. L’imposta iniziale e’ molto bassa ed aumenta nel corso degli anni fino a raggiugere un valore fisso di mercato alla fine dell’abbattimento. 4
Processo d’Acquito e Tempistiche
BROWN HARRIS STEVENS nasce nel 1873, e’ l’agenzia piu’ prestigiosa di New York ed e’ la scelta naturale per gli investitori stranieri che apprezzano la nostra professionalita’ e la prestigiosa partnership con CHRISTIE’S International Real Estate.
I. Selezione dell’immobile
La ricerca: La nostra collaborazione partira’ con la raccolta di tutte le informazioni relative al vostro progetto d’investimento: budget, zona e tipologia dell’immobile. In questo modo saremo in grado di iniziare una esaustiva ricerca degli immobili che corrispondono alle vostre esigenze ed indirizzarvi verso l’investimento piu’ idoneo e vantaggioso
La selezione: Vi verra’ inviata una lista di opzioni da valutare con allegata una descrizione dettagliata degli immobili con relative foto e planimetrie. Grazie ai vostri commenti e suggerimenti restringeremo ulteriormente il campo di ricerca fino alla selezione finale degli immobili da visionare di persona.
La visita in loco: Visiteremo di persona gli appartamenti che avete precedentemente selezionato ed altri che saranno nel frattempo entrati nel mercato. Lavorando con Brown Harris Stevens e con un agente italiano che e’ in grado di capire a fondo le vostre esigenze, sarete in grado in pochi giorni di selezionare l’immobile d’acquistare e passare alle fasi successive della compravendita. 5
II. Negoziazione e accettazione dell’offerta
La negoziazione e’ sempre svolta dal vostro agente (Buyer’s agent) e l’accordo sul prezzo di vendita avviene solitamente nell’arco di pochi giorni. Una volta trovato un accordo sul prezzo l’avvocato che vi rappresenta, il vostro Real Estate Lawyer, ricevera’ dall’avvocato della controparte i seguenti documenti:
- Contratto di Compromesso. - Offering Plan: Un documento che contiene la descrizione legale e tecnica dell’immobile. N.B. A New York l’offerta e’ solo verbale fino alla firma del contratto di compromesso e alla consegna del 10% di anticipo. Nel periodo che intercorre tra l’offerta accettata dal venditore e la firma del contratto di compromesso, l’appartamento rimane sul mercato ed il venditore e’ libero di accettare nuove offerte, questo accade soprattutto quando l’offerta e’ molto piu’ bassa del prezzo di vendita..
III. Due Diligence, Signed Contract (firma del contratto) , Downpayment (caparra)
Entro 5/7 giorni lavorativi il contratto andra’ rispedito firmato al legale del venditore con allegato un downpayment (anticipo) del 10%.
Due Diligence: E’ una delle fasi piu’ delicate ed importanti della transazione immobiliare e consiste nella raccolta di tutte le informazioni riguardanti sia l’immobile sia il ventitore .Viene effettuata dall’avvocato entro circa 5/7 giorni, periodo nel quale l’avvocato negozia il compromesso a vostro favore e dove e’ possibile vengano fatte delle aggiunte o modifiche (rider) al contratto.
Signed Contract: A seguito della Due Diligence, il vostro avvocato spedira’ il contratto firmato al legale del venditore con allegato un anticipo del 10%
Down Payment: L’avvocato depositera’ il vostro acconto del 10% (down payment,) sul suo conto fiduciario. 6
IV. Executed Contract (controfirma), Board Approval (nullaosta), Closing Date (data di rogito)
Una volta che il venditore controfirma il contratto si arriva all’effettivo compromesso di vendita o Excuted Contract.
Board Approval: Prima di stabilire la data del rogito bisogna ottenere un nullaosta (board approval) da parte del comitato di condominio che deve rilasciare una rinuncia al proprio diritto di prelazione e consiste nella presentazione di un board package che Brown Harris Stevens prepara per i suoi clienti.
Per i Condo la procedura e’ molto snella (non viene richiesto nessun colloquio ai potenziali acquirenti da parte del Board, come avviene con le Coop) e questa fase si puo’ svolgere da lontano con la nostra assistenza.
N.B. In caso di New Developments se si compra direttamente dallo Sponsor non bisogna ottenere nessun nullaosta (board approval).
Closing Date: Entro un mese circa dalla firma del compromesso viene fissata la data del rogito (closing date). Al rogito avviene il passaggio di proprieta’ e deve essere pagato il restante 90% della transazione.
Anche in questo caso potete usare il conto fiduciario (sopra descritto) del vostro avvocato.
V. Closing Costs (Spese a rogito)
Post Purchase Affitto e Gestione Dell’immobile.
Brown Harris Stevens si occupera’ di mettere sul mercato il vostro appartamento offrendovi un servizio completo di marketing e si occupera’ della successiva selezione dell’inquilino verificando le referenze economiche e lavorative. Il vostro real estate lawyer si occupera’ della gesione fiscale e del pagamento delle imposte di fine anno oltre alla riscossione dell’affitto in caso lo richiediate.
N.B. - A New York i contratti di locazione sono annuali o al massino biennali lasciando sia al proprietario sia all’inquilino la possibilita’ di rinegoziare l’affitto.
In caso di affitto dell’immobile molte spese possono essere detratte dall’imponibile come le tasse di proprieta’, le spese mensili di condominio (Common Charges), gli interessi di un eventuale mutuo, detraibili in toto, l’ammortamento dell’immobile e le spese di riparazione e mantenimento della proprieta’.
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